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《跟豪哥买房》第十五期:公摊面积有猫腻?

2018-10-12 15:53:48十房网 我要评论(0)
这不,公摊面积也火了起来!先是有人发文说100平米的房子竟然被公摊了30平米到手的面积只有70平米,后又是新华社发表评论直接指出公摊面积劳民伤财,在这样的情况下关于公摊面积的话题自然会引起广泛的关注!

十房网讯      近几天,想必大家的朋友圈都被“锦鲤”、“棚改”给刷屏了吧!这不,公摊面积也火了起来!先是有人发文说100平米的房子竟然被公摊了30平米到手的面积只有70平米,后又是新华社发表评论直接指出公摊面积劳民伤财,在这样的情况下关于公摊面积的话题自然会引起广泛的关注!


虽然说公摊面积能存在这么多年是有一定的道理,但有道理归有道理,公摊面积的存在的确在某些方面增加了购房者的成本。

部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“*不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。

他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系,即取消公摊面积。大家怎么看待这个问题呢?

何为公摊面积?

公摊面积,即指每套商品房应当分摊的公用建筑面积,这部分面积归整栋楼的产权人共同所有。

包括:电梯、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

市场上也存在某些小区,将独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室也计入公摊面积中(国家法律明文规定这些不算公摊)。


公摊面积怎么算?

●公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

●公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

●套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 +阳台面积

●建筑面积=套内建筑面积+公摊面积


众所周知,买房的价格,不是单纯就住的面积就行了,而是整个建筑面积,说到这,就不得不吐糟一下了:

好不容易买了套房

但是给出的钱比实际住的还多

不仅你家的面积

还有你家电梯、楼道、过道的面积

甚至门口保安王大爷那间保安室

都要计算到你家的建筑面积里面

套内面积房子大,还要多给点公摊费

往后的物业费之类的也要包含它

是不是想骂人?


本来买房就压力大

加上公摊面积就更加大

有了公摊面积

就等于我们无形中支付了

至少十几平不属于我们的面积

就十堰来讲

一般公摊在百分之十几左右

按15%来算

那么100平米的住宅实际居住面积是85平米,

以6000元/平米的价格计算,

就会有90000元花在公摊上

想一想就忍不住要吐槽!


而物业费和取暖费也会因为公摊面积的原因交的更多

小编想说公摊面积,伤不起呀~

公摊“坑”在哪里?

与套内面积不同,公摊面积于购房者而言一直是个十分模糊的存在。本身概念的模糊,各小区范围划分的模糊,总体测量上的难度,让整个“公摊面积”不通透。


房子实际使用面积,购房者能很容易的测量出来,但公摊面积到底有多大这个就不是大家能算出来的,只能以开发商给出的数据为标准,这样一来开发商想要在公摊面积上做点小手脚那是很容易的!


由于地处“灰色地带”,开发商在公摊面积上大做文章的例子,和购房者一不小心掉“坑”里的例子,太多了。

较为直接的就是高公摊系数与低得房率问题

不同物业类型,合适的公摊比例是不一样的,不同类型的住房在公摊面积上也略有不同,以下对比图供大家参考,因为国家并没有明文规定来约束公摊大小,所以不同的地产商都有不同的衡量标准,下图仅供参考。


部分开发商利用民众对公摊的不了解,加大公摊面积,快速推升公摊系数。

2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

对业主来说,买大比例公摊的房子,得房率低,可用面积小,不划算。

通过公摊面积重复收费也是普遍问题之一

目前,物业费、取暖费等均按建筑面积计费。

开发商回应是,公摊部分收取物业费是小区公共部分需要有人清洁维护,但试想同样计入其内的套内面积卫生,物业也会一同管理吗?不会。而公共区域的变电室、垃圾道、管道井也并不需要一同供暖。


更有开发商将公共部分打造为会所、停车场,再售卖给业主,进行第二次收费。

现行的成品房装修款项计价也同样让人费解

目前市场上的住宅产品渐渐也出现了许多带装修房源,装修款计价也使用建筑面积,将公摊包含在内。以建面100㎡,公摊30㎡的住宅产品计算,若装修标准3000元/㎡,需要多付9万元用于虚无的公摊装修上,进一步加重了购房者的压力。

取消公摊是否可行?

公摊面积能存在也是有道理的,毕竟一栋楼总是需要电梯、楼道、走廊这些组成部分,所以公摊面积的存在还是有道理,但小编认为开发商应该把每栋楼每层楼的公摊面积的具体算法公布出来,让每一个买房的人做到心里有数,这样才能才能让购房者安心。也有人建议在买房的时候直接取消公摊面积,直接按照套内面积进行计价,这样是否可行?

“利”字当头,取消何等艰难

排除上述灰色公摊带来的“空子”,公摊还有一个作用——让房价看起来“合理”

拿十堰作比方,建面100㎡、套内面积70㎡的房子,若总价值60万,以建面计算,折扣单价为6000元/㎡,而以套内面积计算,折扣单价即为9999元/㎡,房价整整高出了66%


精明的地产商当然会选择以建面计算,至少看起来单价低,可以忽悠不知情的购房者,满足当前严控房价的要求。

难道真的不能取消吗?

也不是!

早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。



重庆是目前中国大陆唯 一采用套内面积核算房价的城市

近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

购房者期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积问题,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。

而目前的舆论高点,或许是个机会,“公摊面积”会成为历史吗?

在公摊还未取消时,应该如何规避公摊面积风险?

新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明",但只列明了应分摊的部位及其构成,具体数据仍不确定,所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。以下几招,提供给购房者参考。  

第 一招:索取公摊数据;  

在签订购房合同时,让发展商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,这样业主可以通过数据求出公摊面积,以明确自身的权益。

  

第二招:查阅有关资料;  

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如*终设计图纸或者*终设计方案、*终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

  

第三招:在购房合同中约定公摊面积。  

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款,购房人应当在合同中约定公摊面积的数字,并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中,详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况,约定得越详细,对购房者就越有利。一旦发生纠纷,购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

 

万一真的发生了纠纷,就要诉之法律,避免浪费不必要的人力和精力。当然,我们期望的是,随着法律的不断健全,政府监督力度的不断加强,开发商诚信意识的不断增强,广大普通购房者的权益能得到更好的保障。


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