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易居观点:12月16日-12月22日楼市政策资讯

2013-12-28 09:15:05十房网 我要评论(0)
岁末,小产权房再次成为社会焦点。一方面,国土部、住建部近期联合清理排查小产权房违法案件。另一方面,不少公众误读了十八届三中全会《决定》中关于农村土地政策的信息,以为小产权房可以悄然“转正”,导致小产权房顶风热销,像北京通州某小产权房竟在20天内涨了10万元。

一.农地改革信息遭误读 火了小产权房20天涨10万

岁末,小产权房再次成为社会焦点。一方面,国土部、住建部近期联合清理排查小产权房违法案件。另一方面,不少公众误读了十八届三中全会《决定》中关于农村土地政策的信息,以为小产权房可以悄然“转正”,导致小产权房顶风热销,像北京通州某小产权房竟在20天内涨了10万元。

小产权房是指在农村集体土地上建设的、未缴纳土地出让金等费用的房屋。由于没有国家发的土地使用证和预售许可证,房屋买卖属违法行为,产权不受法律保护。尽管明令禁止,风险也被再三强调,小产权房却因其突出的价格优势而屡禁不止,甚至颇受追捧。这既是大城市居住成本畸高、保障性住房建设滞后的背景下蜗居者的无奈之举,更是相关监管部门执法不严导致的负效应。

小产权房不是一日建成的,也不是一日售罄的,正是相关部门多年来的不作为,纵容其渐成规模。根据全国工商联房地产商会的调研报告,1995—2010年,我国小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米,占城镇住宅竣工面积的8%。这些小产权房在建设之初可能都遭遇了运动式的“叫停”,但“风头”过后,建设依旧,无人问责。一旦建成,特别是售出后,又往往会成为“既往不咎”的“钉子楼”。特别是2008年以来,对小产权房的摸底调查搞了不少,但处理意见与长效机制一直杳无音信,更加深了购房者“法不责众”的错觉。结果是增量变存量,小产权房越演越烈。

点评:小产权房不是个小问题,漠视小产权房的存在与蔓延,会导致更严重的社会问题。作为一个缺乏制度性约束的建设领域,小产权房侵占耕地,存在各种安全隐患与配套设施缺陷,*终伤害的是农民与购房者的切身利益。而且小产权房的存在与交易,扰乱了住房市场秩序,对违法者的纵容就是对守法者的极大不公平。

二.部分央企公积金缴取设双上限:每月*多3760元

前日,北京一央企的内部网站,发布通知称,按照国家规定,继缴存额设上限后,住房公积金的提取额也将设定上限。

该央企发布的内部通知,标题为《关于住房公积金提取政策变化的通知》。文中提到,“近日,中央国家机关住房管理中心通知,自2014年1月1日后缴存的住房公积金,提取额不超过当期缴存额上限(2013年公积金年度上限为3760元/月),2013年12月31日前缴纳的住房公积金,仍可按原规定提取”。

该央企内部通知中提到的“2013年公积金年度上限为3760元/月”,源自今年6月6日,中央国家机关住房管理中心下发的《关于做好中央国家机关2013年住房公积金月缴存额年度调整工作的通知》。该文明确,“2013年住房公积金年度的缴存额上限,按照北京市统计局公布的2012年北京市职工月均工资的3倍,分别乘以单位和职工住房公积金缴存比例12%确定”。按照上述方法计算,2013年的住房公积金月缴存额上限为3760元。

点评:规范住房公积金,有利于治理天价住房公积金、促进收入分配制度改革。

三.中央不提楼市调控 因为当前改革处处涉及楼市

在中央经济工作会议部署的明年主要任务中提到,“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造”,并没有具体提及房地产调控。

北京市房协秘书长陈志表示,在当前中国的几个重点改革方向中,城镇化、金融、土地等诸多方面,无一不和房地产有关,可以说条条都涉及房地产,不需要单独提及房地产调控,“不单独提及房地产调控,是要把房地产问题放在整个中国经济体制改革的总体框架中去解决,而不是简单地把目标定在一些短期的内容上。”

“中央政府的思路很清晰,就是地方政府不要光谈GDP,要拿出实质的经济增长,没有后遗症的增长,这就要改变经济增长方式。”陈志表示,在中央的原则要求下,地方政府要根据自身实际,拿出包括针对房地产市场在内的具体措施。

从此前的情况看,北京推出的“自住型商品住房”以及上海尝试的“共有产权”等制度,都获得了中央的认可。“明年房地产制度应该会逐渐完善。”陈志表示,但从目前看,政府的调控短期内还不会彻底退出。

对于“特大城市要注意调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率”这个表述,陈志称,这体现了要从增加住房供给的角度上来解决住房问题,尤其是提高容积率这一点,意味着要增加土地的利用率,减少低容积率的住宅项目。

点评:政府应该切实增加高品质、低价的住宅用地供应,并在土地交易的环节,通过出让方式的转变来控制溢价率,这样才能改变房价的预期。

四.美联储宣布削减QE规模 人民币汇率下跌中国房价或下降

就在市场预期美联储将继续拖延削减量化宽松政策(QE)的时候,美联储前晚却宣布启动削减QE规模。周三晚间,美联储主席伯南克宣布,鉴于就业市场改善,从明年1月起缩减长期债券购买计划(即QE),将目前每月850亿美元的购买额调整为每月购买750亿美元。此举标志着美联储****的刺激政策走向结束。

由于市场先前普遍预期美联储将从明年3月起开始缩减QE,因此本次会议决定多少令市场感到意外。不过值得注意的是,美联储这次表态十分谨慎。伯南克表示,如果美国就业继续如预期般增长,明年的购债规模可能以审慎的步伐缩减,预计可能在明年末段结束QE3。  

交通银行首席经济学家连平认为,美联储退出量化宽松政策对全球的影响主要体现在资金流动变化和美元、大宗商品价格上,短期来看,会使跨国资本回流美国和美元走强,新兴市场国家将面临资本出逃和本币贬值的压力。  

经济学家马光远认为,美联储退出QE有可能把中国房地产打回原形。马光远表示,美联储如果退出量化宽松政策,多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击,人民币也将放缓升值步伐。

点评:一旦QE退出将对房企海外融资带来很大难度。对房地产来说,这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。房企在海外融资的难度将加大,可能被迫抛售房产以应对流动性危机,而大量卖房就会增加市场供给,房地产价格从而下降。


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