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中国房地产“四大怪”废除土地财政是当务之急

2013-12-27 09:04:43搜狐焦点网 我要评论(0)
“房价比兔子跑得快,进城人口关在外,政府改行把地卖,开发商收钱房子自己不会盖。”著名经济学家、燕京华侨大学校长华生诙谐地以上述诗句囊括了中国房地产的“四大怪”。他认为,中国一线城市的房价远超中国人平均收入的增长,甚至直追人均收入是我们5倍10倍的发达国家,这显然是不正常的怪现象。他说解决高房价问题应当从供需两方面入手,我国的房地产税收管理存在很大漏洞,而“土地财政”需要予以废除。

十房网讯 “房价比兔子跑得快,进城人口关在外,政府改行把地卖,开发商收钱房子自己不会盖。”著名经济学家、燕京华侨大学校长华生诙谐地以上述诗句囊括了中国房地产的“四大怪”。他认为,中国一线城市的房价远超中国人平均收入的增长,甚至直追人均收入是我们5倍10倍的发达国家,这显然是不正常的怪现象。他说解决高房价问题应当从供需两方面入手,我国的房地产税收管理存在很大漏洞,而“土地财政”需要予以废除。

需求管理存重大漏洞

记者:从今年起,上海市和重庆市已经开展房产税试点,您如何看待税收工具的房地产调控作用?未来如何进一步推进房地产税收工作?

华生:在需求管理上,我国的房地产税收体系是有重大漏洞的。房地产的税收管理基本包括三个环节,**个是交易环节,第二个是保有环节,第三个是继承环节。目前我国的后两个环节基本没有,**个环节在很大程度上也在“放行”。

**个方面,目前交易环节的税收重点是流转税,比如将营业税提高至5.5% ,但这个税负实际全部转嫁给买房的人了,而且也误伤了自住房为改善的出售。要打击投资投机,*重要的是征收非自住房交易的非所得税。所有投资和投机的目的是赚钱。所得税不太好转嫁的原因是成本不一样。比如一个人前年买的房子,目前涨了 50% ,另一个是原先的“房改房”,已经涨了 10 倍了。这两套房子的所得税是大不一样的,就没有办法转嫁了。从所得入手才能有效抑制投资投机。

现在我国基本上没有实际征收房地产所得税。尽管政策上规定,要按照 20% 的比例缴纳房地产交易个人所得税,但是又开了口子,可以不用这个方式去交,而是按照交易额的 1% 去交,这基本上就等于放行了。既便如此,全国普遍盛行“阴阳合同”, 执法部门熟视无睹,这样就把交易环节的所得税收基本逃光了。

第二个环节,保有环节的税收刚刚开始搞试点。但上海的税收政策仅针对新增住房,重庆包括了一些存量房,但范围是高档住宅,而且税率很低。韩国的高端住宅税率是 5% 、 7% ,而我国只是毛毛雨,而且大部分房子和它没关系。

第三个环节,继承也没有税收。国外有的国家规定,继承房产的时候,如果子女有房子才征税,否则免税。这样如果父母有房子,子女就很可能不买房了。可以看出,目前我国上述三个环节都存在问题,所以税收制度需要大的变革。

废除土地财政是当务之急

记者:地价上涨同样被看做是高房价的重要原因,对这个问题您怎么看?

华生:土地供给方面,首先要废除土地财政。政府的职责是提供社会服务和社会管理,对待房地产市场各利益主体,应该是不偏不倚的。政府也去收地卖地,牟取暴利,就丧失了自己的中立性,整个市场就乱了。改善供给的核心是要改变土地政策,改变住宅供地的盈利性。我国工业用地价格往往是成本价几十块钱一平米,而住宅用地则拍成几千甚至几万元一平米。普通住宅属于民生,带有公益性,把住宅用地价格拍的那么高,房地产价格能下得来吗?而工商业用地本来是经营性、要赚钱的。因此商业和工业用地可以卖,但普遍住宅用地关系公益民生应当是成本价,而不能卖高价。这方面其他国家也已有成熟的经验。

记者:目前卖地收入已经占到不少城市财政收入的半壁江山,如果改变“土地财政”,地方财政会不会难以支撑?

华生:现在经济真正落后的地方,土地也卖不出多少钱,所以不要拿“政府没钱”说事。卖地收入*高的是北京、上海、杭州等一线城市和热点城市,这些城市如果日子过不下去,那中西部贫困地区怎么办?把土地财政推到分税制上并无道理。这个问题是个伪问题。各国政府都不靠卖地支撑财政,而是靠税收。而且我国房地产的所得税、保有税、继承税基本都没有收,可以弥补地方财力的事情很多。


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