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房产税征或不征都是难题

十房网讯 12月中旬,财政部部长谢旭人《求是》发文称,下一步深化房地产税制改革,要对房地产交易环节征收的有关税种进行简并,同时,逐步在全国推开个人住房房产税改革。

官方的明确表态,无疑预示着房产税开征的步伐日益临近。然而,房产税绝非是一项"劫富济贫"的政策,正如接受本报采访的财政部一位相关人士所言,房地产税是基于每个拥有房产的人占有国家资源的多寡而征收的税种,一旦起征,便不再是一项随时可以调控的行政政策。

当然,也正如其他税种一般,合规的情况下,房产税的确立,须通过全国人大或人大常委会决定,还要经过听证程序。而所收缴的财富,会收归政府财政。从长期来看,若房产税普遍征收,将使地方政府摆脱土地储备日益减少的困局,转而拥有固定的、不随房地产市场周期大起大落的稳定收入。

房产税不应作为调控手段

在就房产税改革试点答记者问时,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人几番明确指出,开征房产税的目的有两个:一是调节收入分配;二是引导居民合理住房消费。

不过,目前从沪渝两地试点后近两年的情况来看,房产税对市场层面的影响更多的只是心理上的。房产税征税额及范围并没有对刚需及房价起到多大影响。但谢旭人表示,将逐步在全国推开个人住房房产税改革,对此业界人士普遍判断,预示着房产税或将成为全国楼市调控的新方向。

其实,早在2009年各大城市房价出现报复性"跳涨"时,针对高房价出台物业税就被不少人视为平抑房价、抑制投资*有效的"杀手锏"。但许多专家坚持,物业税是根据各类房产持有者占有国家资源的多寡设立的税种,作为国家开征的一项税种,所有拥有房产的人都需要缴纳。它不是一项随时可以调控的行政政策,将其作为短期调控的"杀手锏"显然是不对的。

北大法学院物权法专家钱明星及房地产法研究中心主任楼建波就对本报记者表示,物业税作为国家的一项税种不能简单地作为调控房价的手段。房子的价值更多地是与土地价值相关联。住房者已经付出了70年的土地使用费、土地增值税等多项税收也已经被征收。

两位法学专家直言,政府将"土地财政"的钱收完了再从持有环节获取收益是没道理的。如按房产价值征税,已经收过了。如按占有资源的多少征税,房改房、经济适用房、单位集资房、商品房具体该怎么征收,不同地点、不同房龄如何估价、折旧,很多问题尚须解决。

此后,又有人提出,中央政府即将开征的并非物业税,而是房地产特别消费税。这项税收仅涉及地上物房产,不涉及土地部分,加征不动产保有环节税,意在遏制持续飙升的房价。

对此,地方税务局某相关负责人分析说,物业税要牵涉到土地等问题,而变通定义为房产税则规避了土地出让金的争议,房产税收只针对房子,不与续缴土地出让金问题放在一起考虑,因此很多问题便可以简化。更重要的是,规避"物业税"这一称呼,可以使这项税收在经修改后的《房地产法》规范下推出,而不用依照《立法法》走复杂的法律程序。

在沪渝两地是否试点起征房产税时,地方税务局某相关负责人就判断,不动产保有环节税种是肯定要推出的。对于政府来说,短期可抑制房价猛涨,长期则可以成为地方财政*稳定的收入来源。只是这个税种并不一定要叫"物业税",可以叫房产消费税或其他名称。

一位房地产资深人士向记者介绍,中央方面早在2007年时,就曾助推房产税,但当时的地方政府均表现出不积极的态度,以致搁浅。但2009年开始,地方政府对于征收房产税变得越来越积极。原因是,短短几年,一线城市以及一些热点的二线城市,土地过度开发,一时均陷入了土地资源出售将尽、财政无处补给的局面。

在房地产交易中,土地出让金就占到了交易金额的60%-70%,而土地以及商品房销量增幅的减少,势必使地方政府涉地、涉房收入下降。来自财政部的数据显示,2011年,全国和土地和房屋销售相关的房产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税这四项税收总额达7150.7亿元,合计同比增长26.8%,增幅较2010年减少8.2个百分点。

财政部公布的上半年全国政府性基金收支情况反映出,受土地出让成交额大幅下降影响,全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%。对于地方政府来说,眼下迫切需要新的税源弥补土地财政困局。

中原地产张大伟认为,房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起,但是长远来看,肯定会涉及存量多套房。从地方收入来源来看,土地出让金的占比很高,而目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常少,所以后期房产税扩大化甚至对二套以上全面收取的可能性非常大。

从沪渝两地试点的成果来看,只是给地方政府增加了几十亿的收入,而这点收入不及两市年财政收入的零头。从弥补地方税源的角度看,房产税扩围似乎已经是"板上钉钉"的事情,甚至"箭在弦上"也是情理之中。

目前,为期6个月的房产税税基评估集训,已经在全国30多个省区市和计划单列市的地税官员中开展,这是为开展非经营性房产的存量部分恢复征税的试点,提供技术储备。国税总局与中国人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班(一期)也已正式开班。

新华社*近报道,中国社科院11月28日发布的报告提出,应及时推广沪渝经验,对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分,无论住房为何种产权性质,均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税,且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。房产税扩围的步点随着各方的论证似乎已离我们越来越近。

征收房产税应走立法程序

在房产税向全国扩围方向确定之际,不少声音提出,为有效抑制房地产市场的过快上涨,应将房产税税率提高,房产税应该"杀富济贫"。在房地产市场狂飙的背景下,房产税背负了很重的政策调控意愿。但作为税种,"房产税"绝不可能是一项"劫富济贫"的政策,所有拥有房产的人其实都不能置身其外。

某地方税务局负责人就向本报记者坦承,作为不动产保有环节税种是针对所有持有各类房产者的税收,其对象不会仅仅是高端的10%,只要持有房产的人都应该向国家缴税。但是由于这项税收太过敏感,目前推出的"切口"不能很大,要从商业地产和高端住房开始征收,这样大多数人能够接受,然后再进一步推展扩大。在土地资源日渐枯竭的一线城市,今后房产税在财政收入中的份额将会逐步加大,这项税收今后肯定要归结到物业税税种的本意上来。

眼下,更大的争议是,征收房产税究竟是否属于地方政府的权力范围?全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生接受记者采访时说,目前在财政部的一些提法当中房产税和房地产税是分开的,由于房地产税包括土地在内,房地产税的法理在于《宪法》当中的《物权法》的出台,实际上还有法理问题。

聂梅生认为,房地产体制性的改革和长效政策应适时启动,长效机制中,房地产税或房产税即是其中一项内容。而如果按照聂梅生的思路,要从房地产税制改革以及中央和地方财政体制改革的高度来看待房产税,那么就必须慎之又慎,就不是把一个旧的法规条例拿出来修修补补这般简单。

税收的立法权在国家,根据我国《立法法》的规定,涉及公民和法人基本民事义务的,须通过全国人大或人大常委会决定,还要经过听证程序。地方政府绝不能像其他调控政策那样呼之即出,也不能在执行过程中"放水"稀释。

当然,作为税种,税制也应该全国基本统一。聂梅生就此不无担忧地表示,此前的试点上海和重庆本来就不一样,实施了以后都说很有成绩、很顺利,那么再扩容将向哪个方向扩容?是以哪个模式扩容?是扩容给住房居住物业这部分,还是扩容给商业和工业物业?是向法人持有的扩容还是个人持有的扩容?这些都还没明确。

一位房地产资深人士直言,从政府方面的多次表态来看,房产税的扩容路径已经明了,基本的排序是商业地产,其次是高端地产,然后是商品房住宅,保障性住房、经济适用房,政策性住房被放在了*后。尽管官方对政策性住房始终没有公开的界定,但很显然,政策性住房很大程度上是指公务员住房。

将商业物业以及高端居住类物业排在房地产保有环节税收的前端无可厚非,然而政策性住房在获得之时,就享受到了比社会普通人员更低的门槛优惠;使用过程中,大多在物业费、采暖费等方面又享受到了国家的补贴。在房产税的阶梯征收过程中,不管是从提高政府公信力出发,还是出于社会公平的考量,政策性住房都应该被放置在房产税征收的**梯队。

对于房产税的征收,张大伟提出了另一方面的担忧,在国内财产不公开的情况下,房产税很难实施征收,很可能会是持有环节税费累计到交易环节收取。而如果只是新增税费,但没有着手改变供需结构,*后结果只能是加税。房产税是新增实际收税的税种,在实际交易中并不能促进新增加供应,虽然短期可能影响部分投资者抛出房源,但如果不解决投资只能依赖房产、新建住宅供应少于需求这些关键问题。房产税依然会被转嫁给买房者支付。即使能够实现持有环节收取,也很可能会转嫁给租房者。


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