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部委强硬表态难压地王涌现 政策微调信号被放大?

政策微调信号被放大?

何勇

2012年12月26日,室外寒风刺骨,但上海南泉北路201 号上海土地交易市场内,上海虹口区海门路55号土地的拍卖竞价现场却相当火热。在竞拍中多次出现主持人对当前价格喊出“第三次”确认时另一方“压线”加价的情况。

经过多轮竞价,上海国际港务集团股份有限公司(以下简称“上港集团”)和方兴地产全资附属公司威旺置业有限公司以总价56.8亿元*终将海门路55号地块纳入囊中,而此地块的竞拍价超过了2012年11月底才诞生的南京下关滨江2号地块(56.2亿元),荣膺2012年全国总价新地王。

而就在新地王诞生前一天,住建部在25日才表示,明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,坚决抑制投机投资性住房需求,支持合理自住和改善性需求。而在18日,国土部也明确要求各地要保持地价平稳信号,减少对市场的误导和干扰,其中特别要求避免出现所谓“地王”误导市场。但年末“地王”还是频现,可见整治“地王潮”还需有关部门下重拳。

新“地王”起底

根据上港集团12月26日公告称,该地块将作为上海港国际客运中心、国际航运服务中心项目的延伸和拓展项目的土地储备。

作为国内*大的港口企业,主营航运业务的上港集团过去在上海地产市场鲜见其有拿地动作,此番出手,堪称大方。

根据相关交易资料显示,海门路50号土地面积超过4万平方米,容积率为6.0,总建筑面积将超过24万平方米。在2011年6月该地块曾挂牌,但因出让人要求才终止了挂牌。直至2012年11月9日,上海市规划和国土局才再次挂牌该地块,出让起始价格为46.9亿元,起始楼板价为19263.6元/平方米。

由于海门路55号土地位于上海市北外滩中心区域,是上海北外滩商圈的关键节点和北外滩航运服务集聚区重点建设区域,业界分析,担纲上海国际航运建设重任的上港集团将从该地块上获得*大的集合收益。

根据上海“四个中心”建设相关目标,2020年上海将建成具有全球航运资源配置能力的国际航运中心,而国际航运中心的功能将主要集中在上海北外滩、陆家嘴、洋山保税港、临港新城等区域,其中北外滩是上海**以航运服务为特色的现代服务业集聚区。未来,北外滩航运服务集聚区将被建设成为企业总部基地、航运要素集聚中心、国际邮轮客运和口岸服务中心。

再从海门路55号地块自身规划、资源及优势来看,新“地王”也具有不可复制性。从规划、区位及交通条件来讲,海门路55号地块“地王”为北外滩黄金商办地块,作为上海整个滨江两岸*热门的区域之一的北外滩地区历来成为兵家必争之地。目前该区域周边办公物业价格普遍在每平方米30000~50000元/平方米,以该地块23000元/平方米的楼板价计算,以2年为期限,在该地块入市后,这个项目的中长期价值还是被业界所看好。

“随着上海建设国际航运中心,北外滩作为航运服务集聚区的功能在不久将得到国际认可,届时北外滩将吸引更多的航运企业总部入驻,将催生未来商办市场需求。同时,上港集团属于航运相关企业,此次拿地后部分面积也可作为自用以降低成本。”上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示。

而根据上港集团12月26日公告称,该地块将作为上海港国际客运中心、国际航运服务中心项目的延伸和拓展项目的土地储备。

对此,方兴地产12月26日发布公告也表示,该土地将定位为高端精品大型综合体项目,可与公司在售及在建的上海港国际客运中心项目及上海国际航运服务中心项目形成周期和功能上的协同和衔接,有利于确保公司北外滩各项目取得*大的集合收益。

“暖冬”现“翘尾”

11月份70个城市中新建商品房和二手房环比涨价的城市分别达到53个和35个,成为今年以来房价上涨城市*多的一个月。

实际上,回顾今年下半年以来的土地市场,一方面是整个地产市场“基本面”尚未回暖,另外一方面却是各地频繁推地,不断刷新“地王”冲击着房地产市场。

在此次新“地王”诞生前,2012年四季度以来仅上海就已经出现了3次地王。

2012年12月12日,万科、绿地及九龙仓联合体以54.31亿元总价竞得上海徐汇区漕河泾社区某商务区地块,刷新由保利在2012年10月份创造的45亿元上海总价地王纪录。而同年9月29日,上海申电投资有限公司以底价20.5亿元的价格将上海黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块收入囊中。

而在其他地方,随着政府推地与开发商拿地“兴致”的同步高涨,各地的地王纪录也在不断被刷新,土地市场呈现一派“供需两旺”气象。

2012年11月28日,深圳宝安尖岗山一个地块以20亿元的价格成交,可售楼面地价为27268元/平方米,创深圳历年土地拍卖地价新高。

11月30日,南京下关区滨江江边路以西2号地块卖出56.2亿元的高价,晋升今年全国总价地王。

12月21日,4幅位于南宁市厢竹大道东侧的地块竞价转让,万科首次进军南宁,近36亿元拿下两幅土地,成南宁总价地王。

12月24日,在经过192轮激烈争夺后,鲁能以46.2亿元力压融创将天津天塔道地块收入囊中,楼面地价达到15000元/平方米,溢价率24.53%。该地块也成为了2012年天津新的双料地王。

而在各地“地王”效应不断刺激下,从2012年11月以来,上海、北京等全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。根据国家统计局公布的2012年11月份70个大中城市房价变动情况,70个城市中新建商品房和二手房环比涨价的城市分别达到53个和35个,成为今年以来房价上涨城市*多的一个月。

2012年收官在即,尽管12月份统计数据尚未出来,但可以预见,受上述影响,在经历了几年来*冷清的“金九银十”之后,全年房地产或将在“暖冬”中出现“翘尾”行情。

“‘暖冬’或‘翘尾’行情局面的出现,一方面是由于在政策微调之下,市场流动性的定向宽松,各大房企抓紧政策微调释放刚需的‘时间窗’,采取高速周转的市场策略,快速回笼资金,以‘现金为王’;另外一方面,也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求,年底开始冲量,尤其是对于上市公司这一点会表现得比较明显。”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受本报记者采访时表示。


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