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第二梯队后来居上 中铁建激进拿地布局

2012-12-29 10:49:02新浪房产 我要评论(0)

十房网讯 *后一个月,开发商在土地市场进行了*后的冲刺,不过却总绕不开“央企”和“地王”的话题,在楼市下行之际,那些手握充足资金的开发商择机出手拿地,借势扩张。其中,隶属国资委的中国铁建(601186,股吧)(601186)旗下全资子公司中铁建房地产集团有限公司(中国铁建地产)便属此类。作为央企第二梯队的中铁建,今年以来,在全国市场拿地4块,规模20亿元左右,虽不及保利、中海拿地规模,但是作为房地产企业“后起之秀”,其在土地市场的激进表现也为全国布局积累资本。

拿地激进

2012年12月,中铁建以8亿元的成交价格,成功竞购中关村科技园昌平园东区二期0303-04地块,在16.9万平方米的建筑体量中,包括5万平方米的回迁房和3.5万平方米的公租房,剩下的商品房面积8.4万平方米。

“相对而言,商品房的销售面积较小,后期会考验开发商的现金能力。”现场参加竞购的远洋地产人士表示。不过在该人士看来,中铁建目前现金流储备充足,有能力实现收支平衡。中铁建房地产集团相关人士表示,此轮拿地按照其成本测算,楼面价不到1万元,没有超过预期。“土地和开发成本超过周边房价的地块,我们不要。”

成本合理控制,表现在中铁建今年的4次拿地过程中。11月中旬,中铁建在上海成功入手的一块住宅用地成交价达9.6亿元,折合楼板价8349元/平方米,溢价率19%,和周边将近1万元/平方米的楼面价相比,此地块赢面较大。

除此之外,今年以来,中铁建还在杭州江干区和萧山区入手2块土地。“相比其他开发商拿地路径,中铁建土地区域都是核心区域,但是楼面价格并不高,应该是"只赚不赔"的买卖。”同策房地产咨询张宏伟说。

在他看来,当前土地市场不景气,正是那些手中有钱,土地储备也不多的开发商“补仓”的好时机。中原集团研究中心数据监测,9月至今,在20个重点监控城市中,央企拿地共计32块,涉及金额达365.37亿元,中铁建在土地市场表现可圈可点。

对此,中国铁建房地产集团北京丰基置业有限公司副总经理李宝红认为是“赚了”:“市场情况不好的时候,地肯定要便宜一些,这种时候拿地是很正常的。现在拿地,楼面地价相对要便宜。”

不过,让李宝红底气十足的是,今年中铁建在房地产业务的表现不菲,公司财报显示,上半年其销售金额为55亿元,销售面积为53.5万平方米,预计全年的销售额将在90亿元左右,但是土地款才20亿元,“现金流充足,才能保证土地市场大展身手”。

这一幕似曾相识。三年前的2009年,届时土地市场正当火爆,中铁建却“颗粒无收”交了一份白卷。随后,2010年,其在北京、成都、杭州等城市一口气拿下100亿元的土地,扩张趋势引人瞩目。目前,其开发项目已遍及北京、杭州、广州、天津、长春、合肥、长沙、成都、贵阳、西安、南宁、保定、徐州等地,总开发面积超过1416万平方米。

第二梯队成员

成立6年来,中铁建在土地市场的轨迹似乎都和政策调整周期逆向而为。虽然多次出现在招拍挂现场,但却充当“陪读”角色,这与其国资委确立的主营房地产的央企背景不无关系。

中铁建2009年年报显示,房地产业务实现的营业收入较2008年增长141.11%。而在中国铁建工程承包业务、勘察设计咨询业务、工业制造业务三大主营业务中,去年较前年营业收入的增长分别为56.68%、61.5%、67.94%,远低于房地产业务。

在此背景下,2010年3月,国资委重新确定了16家房地产主业央企,中国铁建榜上有名。虽有央企背景,但和保利相比,第二梯队的中铁建在房地产业务的架构打造并不顺利。

2007年,中国铁建股份公司出资40%,下属三家子公司中铁十二局集团、中铁第四勘察设计院集团和中铁建设集团有限公司共出资60%,组成中铁建房地产集团有限公司。当时,公司仅持有“长沙山语城”和“北京官园桥西派国际公寓”两个项目,开发面积达100万平方米。2008年3月,中国铁建将中国铁建房地产集团吸收为全资子公司,并将其注册资本金充盈3倍。

虽然动作频频,不过与保利、华润、中海等“16强”相比,中铁建的房地产业务仅是新秀,2009年的中国铁建年报显示,2009年年底,房地产项目仅为11个,在整体盈利中房地产(000736,股吧)业务仅占3%,目前项目虽已达20多个,并在全国30个城市布局,但在上半年的销售额中占比仍落在30名之外。

对此,李宝红曾坦承:“从房地产角度来说,中铁建比一些央企比如保利起步要晚,所谓的差距更多是规模上与经验上的,目前还是先踏实做好每一个项目。”

目前中国铁建旗下的十四局、二十二局和中铁建设集团等企业均不同程度地涉足了房地产业务,“但由于国企的体制问题,整合起来仍然比较麻烦。要以中国铁建地产为核心,合力发展房地产业务,打造地产品牌。没有搞过房地产的集团公司进入房地产业,千万要慎重。”中国铁建董事长李国瑞曾强调,但是并不排除将来并购一些房企退出的业务板块,扩大房企规模。


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