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小区车位之争倒逼《物权法》细则

2012-12-28 10:26:59南方都市报 我要评论(0)
追踪评点 张茂荣专栏

张茂荣 广东信荣律师事务所主任律师

十房网讯 就近日南都报道的招商雍景湾车位纠纷,笔者认为,开发商变相出售小区车位事件层出不穷的根源在于车位、车库立法方面的缺陷,国家立法机关应尽快立法,明确车位、车库权属登记、使用、处分规定。

就开发商方面而言,其依据与购房者签订的购房合同主张车位所有权并不违反法律规定。《物权法》第74条第2款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,开发商正是根据该条并利用其格式合同提供方的便利,在合同附件五中植入车位、车库属于自身所有的条款,实现了表面上的合法化。从这方面说,招商地产对雍景湾车位的权属约定符合法律规定。

就已购业主而言,其与招商地产签订的《车位使用协议》名为使用实为买卖或长期租赁,因开发商车位未经物权登记公示而不发生物权效力或超过《合同法》第214条规定的20年*长租赁期限而无效,并面临其他业主的维权干扰。

就维权业主而言,招商地产为了实现利润*大化大量出售车位导致业主共用车位私有化,并进而导致非购业主无法使用,其维权亦合情合理。因《物权法》74条第1款首先规定了“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,该条款所言“业主”显然指全体业主而非个别业主。

就政府方面而言,能够让深圳规土委叫停的法定理由貌似只有一条,即:没有取得所有权登记和销售许可,而车位、车库的登记工作在全国尚处空白,销售是否需要许可也有待商榷(目前我国只规定了商品房的预售许可制度,车位、车库并顶多只是商品房配套设施,并不等同于商品房),就此而言,政府叫停多是基于平息民怨考虑,执法依据并不充分。

《物权法》关于车位、车库所有权约定的规定,因开发商的强势地位及格式合同提供者身份等*后沦为开发商将车位、车库据为己有的合法依据。规定只是形式意义上的平等,*终结果并不公平。但木已成舟,只能在此范围之内寻求突破。

一方面开发商对小区车位、车库拥有约定的权属,另一方面车位、车库属物权范畴,根据《物权法》第9条规定必须登记发生法律效力,而《房屋登记办法》又没有关于车位、车库的登记规定;一方面《物权法》规定车位、车库应当首先满足业主的需要,另一方面又没有规定如何满足以及满足什么范围内业主的需要。法律政策空白导致开发商出售,业主购买、维权,政府监管均处于依据模糊状态。

笔者认为,根据物权公示原则,开发商未经依法登记,对车位、车库不具有物权效力,不能予以出售。即便开发商拥有合法物权,小区全体业主对车位、车库也拥有平等、共同的使用权。开发商的变相出售行为改变了全体业主共同使用的权利,排除了非购业主的使用权,从而导致了业主使用权的实际不平等。

因此,建议国家立法机关尽快出台小区车位、车库登记使用办法,细化《物权法》相关规定,明确规定开发商对拥有的车位、车库不能售只能租,甚至既不能售也不能租(租赁的本质是独自使用),以真正实现全体业主的公平使用权。


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