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北京将加大土地调控稳预期

2012-12-28 09:57:1121世纪经济报道 我要评论(0)

十房网讯 据伟业我爱我家市场研究院等多家非官方统计机构数据,2012年全市新房成交均价20745元/平方米,同比去年下降3.7%。

与此同时, 北京土地储备中心的数据显示,截至12月26日,北京2012年共成交31宗住宅地块,楼面平均价格达6854元/平方米,同比2011年全年的均价4869元/平方米涨了近41%。再次引发市场对于“面粉贵了,面包价格难降”担忧。

除此之外,供需缺口逐渐扩大也将对2013年的房价上涨带来压力。截止到目前,北京市的土地出让面积379.2万平方米,规划总建筑面积531.7万平方米,同比分别减少44.5%、41.4%。

北京国土局的一位人士透露,土地供应短缺以及高地价等对于市场的影响已经被关注,为稳定市场预期,后续将通过加大供应、围堵高地价的方式,降低对市场的波动。

明年房价涨24.3%?

地价占比房价究竟有多少?

国土部调研北京21个项目显示,平均地价与房价的比例约为25%,其中*高比例为51.36%,*低为14.33%。

照此计算,2012年成交地块一旦形成供应,2013年底北京的新房价格大约为2.74万元/平方米,同比2012年全市20745元/平方米的均价上涨24.3%。

北京美联物业高级经理张磊表示,一般来说,商品房的开发周期大概会在土地成交后的一年至一年半后形成供应。也就是说,2013年上半年楼盘入市价格情况,更多的应该来自于2011年以及2012年上半年的土地成交情况。

记者调查发现,2012年北京出让住宅用地楼面单价为4528元/每平方米;2011年北京全年出让住宅用地楼面单价为4908元/平方米。

张磊称,去年和今年上半年,北京的楼面地价还处于低位,高地价多出现在下半年,预计地价推高房价将更多的体现在2013年年底以后的市场上。但是,“地价占房价比”是一个平均值,也会存在区域和项目上的差异。

记者调查发现,2012年共成交124块土地,其中纯住宅地块仅有8块,而带有住宅性质的综合型地块共计23块,即涉及到住宅的地块共31宗, 占总数的1/4,从区域构成上说,郊区地块当道。值得注意的是,大兴区共计成交设计住宅的地块13宗(其中纯住宅地块4宗),占住宅地块总量的42%。

“北京的供地有一个特点,集中在同一个时间、同一区域,并将引起多家开发商抢地,前两年是通州,这两年是大兴,如此,这个地区楼盘开盘的时候,会形成几家开发商竞争的关系,房价不会太高“,中国房地产学会副会长陈国强如是说。

北京大岳咨询公司总经理金永祥表示,这种竞争作用也是相对的,由于北京等一线城市楼市供应相对不足,在市场低迷的时候,这种竞争会形成一个价格抑制,在市场转好的时候,一般同一区域的几家开发商可以形成价格联盟,基本上购房者话语权不大。

地价跟涨房价

“土地从购买到开发销售一般有1至3年时间,房子是随行入市的,地价高不一定代表未来售价就高,售价高也不一定代表这幅地的地价高,两者之间并没有必然联系。”上海良玉投资总经理郭玉良如是说。

记者调查也发现,诸如万科幸福汇、金地朗悦等楼盘,地价占到销售价格50%左右,与此同时,也有部分楼盘地价仅占到销售价格14%左右,不尽相同。

不过,北京中原地产市场总监张大伟介绍,在市场出现回暖的情况下,高地价的出现的确会对商品房销售传导出明确而强烈的预期和信号。

伟业我爱我家副总裁胡景晖在“新市场新界面新营销”暨5I5J新版网站上线发布会上表示,从全国跟踪研究结果来看,2013年土地楼市出现回弹势头很强劲,房价将小幅上涨,在压抑了2年多的调控之后,楼市的回涨势头成为趋势,此时地价已经是跟随房价而形成的了。

可资为证的是,万科首开联合体12月25日以14.2亿拿下通州台湖两地块,楼面地价*高达1.18万/平方米。而该区域周围的同质可售物业均价在1.5万-1.7万元之间。

以台湖区域内的在售楼盘“东亚·印象台湖”,记者致电售楼处了解到,该项目单平方米售价已经悄悄的提高了1000元/平方米,“昨天涨的价,网上的报价还没来得及改,预计过两天,还会上调几千元。”该项目售楼处人士如是说。

张大伟认为,影响未来房价的*大因素可能是供需矛盾。数据显示,截至目前,北京土地出让面积379.2万平方米,规划总建筑面积531.7万平方米,同比分别减少44.5%、41.4%。

对此,上述北京国土局一位人士介绍,在成交回暖、开发商资金面好转之后,开始积极的入市拿地,并推高地价,为稳定市场预期,后续将通过加大土地供应,创新供地模式等方式为土地市场降温。

记者也自国土部了解到,地方政府的卖地以及一线房企的拿地情况已经被纳入监管,一旦出现高地价,将进行约谈。


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