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农村土地制度改革已经启动

2012-12-28 09:52:57新浪房产 我要评论(0)

非常观点 张兴波专栏

张兴波 深圳市鼎昌房地产开发有限公司总经理

十房网讯 12月22日闭幕的中央农村工作会议指出,不限制不强制农民承包土地的流转。12月24日全国人大常委会审议的土地管理法修正案草案对土地征收 补偿条文作了较大改动,不仅删除了“年产值30倍”的硬性规定,同时还增加了对农民住宅和社会保障费用的补偿,并首次提出“公平补偿”的基本原则。

表面上看,不限制不强制农民承包地流转似乎是老生常谈,而农村土地征收补偿方面的法律修正也只是涉及征地费高低而已。实则不然,上述两项提法的 共同点是强调保障农民以家庭为单位对于农村土地的权利。更为重要的是,在这种权利发生转移时,农民可以取得更加符合市场行情的收益。由此可以看出,对农村 土地制度的改革已经启动,这种改革显然是围绕着使之更加契合市场经济基本制度而展开的。

众所周知,对农村土地制度的历史性改革是家庭联产承包责任制,农民拥有了相对长期稳定的土地经营权和收益权。但一直以来,农民对其承包土地的转 让权利并不明确。虽然在政策层面上农民可以放弃承包地而由别的农户再承包,但由于原承包者并不能从中获取收益,因此愿意主动放弃承包地的农户几乎没有,所 谓流转也只是一句空话。随着越来越多的农民进城务工,农村耕地撂荒现象及农村空心化现象也越来越普遍。今天中央重点强调“不限制”流转,事实上是明确了农 民可以自由地选择将承包地转让给他人,也就是明确了可以让市场机制在土地流转中发挥作用。

一系列的改革将由此引发。例如,如果该承包地在将来被政府征收,谁将获得征地补偿呢?假如仍由原承包户获得补偿,那么愿意承接土地流转的人恐怕 很少,土地流转仍将无法实现;假如由新的承包户获得补偿,显然更符合市场经济的基本规则,那么原承包户在明确了所放弃收益预期的前提下,就会在转让承包地 时提出更高的经济补偿要求,*终市场的力量会使双方达成公平的转让“价格”。如果这方面的改革得以顺利推进,土地流转就会成为一种普遍的市场交易行为,当 然也就会在交易中形成透明的和公平的“农地价格”。

“农地价格”的信息至关重要。正如国务院法制办主任宋大涵在对土地管理法修正案草案进行解释时所说:市场经济国家大多强调对土地征收进行公平补 偿,而总体要求都是按照土地征收时的市场价格来确定。现阶段,由于我国尚未形成农用土地市场,因此对农村土地的征收补偿标准仍必须从土地补偿费、安置补助 与社会保障费用、农村村民住宅补偿费、地上附着物与青苗补偿费四个方面来综合计算。很显然,这次土地管理法修订兼顾了改革的渐进性原则,是朝着市场化补偿 机制目标的一个过渡和逼近。

而改革的紧迫性也迫在眉捷了。原有的与市场经济不适应的土地征收补偿方法造成的不良后果已十分严重。例如,由于土地补偿费有上限封顶,一些农村 集体及个人通过大肆抢种抢建来获取高额的地上附着物及青苗补偿费,所以事实上征地价格已经很高。更为恶劣的是这种补偿往往只肥了个别有权有势且并不守法的 人,高征地费用也并不能使农村集体的全体村民共同富裕,甚至在某种程度上造成农村的贫富分化和阶层对立。又例如已成顽疾的小产权房,建房者无不期望在未来 土地征收时能获得巨额补偿,而一块未建房的农村宅基地被征收时得到的补偿费几乎微不足道。在寸土寸金的大城市周围,现行征收补偿标准却未给予农民进行议价 的权利。当面临土地征收时,自然而然的结果是:要么农民激烈抗拒,要么他们把土地以更高价格卖给别人。

农村土地制度改革将释放巨大的正能量。如果说联产承包制一举解决了长期困扰中国的农民温饱问题,那么土地流转将使农民获取来自于土地的*后一笔 财富,这笔财富将成为一块帮助农民迈过城市门槛的垫脚石。大量农民的市民化将腾退出更多的农村宅基地,耕地也将会逐步集中于种田大户或家庭农场手里,此举 对于中国的城镇化战略和农业现代化都将意义非凡。


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