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大企业的大悲大喜见证楼市纠结博弈

2012-12-28 09:35:14南方都市报 我要评论(0)
十房网讯 【摘要】:经历了调控后的集体悲观、楼市热力升腾的万众乐观之后,房企在2012年却出现了极大的不统一。形形色色的经济学家、开发商、学者、政府官员等等都 在以各自的角度,用各自近乎完整的一套体系去论证房价是涨是跌,或者应该涨或应该跌。社会学家无力地把问题的症结归为“多种利益在拉扯”,而真正被拉扯的 是人心。

经历了调控后的集体悲观、楼市热力升腾的万众乐观之后,房企在2012年却出现了极大的不统一。形形色色的经济学家、开发商、学者、政府官员等等都 在以各自的角度,用各自近乎完整的一套体系去论证房价是涨是跌,或者应该涨或应该跌。社会学家无力地把问题的症结归为“多种利益在拉扯”,而真正被拉扯的 是人心。

罗生门

地王之争未落幕 反间计疑云又起

潘石屹,SOHO中国董事长,因上海外滩地王之争与复星对簿公堂

一 向不乏新闻的SO H O中国董事长潘石屹,因外滩地王之争今年11月再度被推上舆论的风口浪尖。涉及上海南外滩金融中心项目(简称“8-1地 块”),SO H O中国被疑用“反间计”从复星手中横刀夺爱,从11月20日起,潘石屹在微博上连续发飙为自己辩解。事件发酵已超过一年,直至双方对簿 公堂,至今未果。

从去年开始,以保利为代表的国内诸多一线品牌房企在全国卷起一股拿地热潮,频频刷新地王纪录时,2011年12月29日,近年十分看好上海的SOH O中国突然宣布,以40亿元的价格从金融中心项目的老股东证大、绿城手中收购项目50%的股权。

引起对这块“外滩地王”持股50%的老股东复星强烈反弹,复星指责交易三方侵犯了复星作为大股东的优先认购权,并向法院诉请交易无效。但由于SO H O中国是收购地王项目直接股东公司的上级公司,试图绕过复星的优先认购权,让复星这一波攻击效果大打折扣。

潘 石屹一再声称入股金融中心项目是应证大、绿城之邀,解其资金链濒危的燃眉之急,并非有意横刀夺复星之爱。但5亿元补偿费要求被拒绝的复星,显然无法接受 SO H O中国对该项目持股50%的任何理由。事件纠缠一年之后的今年11月29日,外滩地王项目纠纷案在上海一中院正式开庭。

复 星表示,在*初证大要求复星入股8-1地块时,证大和复星双方签订的母协议《合作投资协议》中已经明确,未经一方准许同意,其他任何一方不得转让项目的部 分或全部股权。而被告方则提出,这一协议并不能覆盖到本案所涉交易方的股权转让。12月2日,潘石屹发长微博表示:“复星在媒体上大谈《母协议》,这个 《母协议》是根本不存在的,复星你能拿出《母协议》让大家看看吗?”复星则回应称,母协议已经作为证据递交给法庭。

耐人寻味的是, 一直与潘石屹保持一致立场的上海证大集团董事长戴志康发了这样一条微博:“母协议的精神:因证大取得了复星*想要的项目,因此双方约定平等操作这个项目 (绿城的股份全权委托证大管理,本质上就是50对50):证大负责操盘,复星负责政府关系和资金。复星多出的资金项目公司是付高息的。复星*后主导这个项 目,是复星的过分强势和证大的让度而形成的。”人们如此猜测,母协议是真实存在的。

事实上,在整个事件当中,有个插曲一直被媒体特 别关注,一直负责跟复星、SO H O中国谈判的证大首席谈判代表汪先刚,在SO H O中国与证大签完协议不久,就被潘石屹挖去做了SO H O中国副 总裁。复星董事长郭广昌由此暗讽潘石屹“做事很厉害、很生猛、有技巧。”虽然此后戴志康通过微博做出澄清,但不少媒体也将这一插曲解读为潘石屹的反间计。

事件至此,除了8一1项目工地上,依然有数台大吊车在有序作业,时而发出刺耳的切割声、电焊声。但这样一个围绕地产项目大宗交易的特殊案件,国内并无判决先例。地王命运的*终走向,至今似乎仍然是个谜。

流言中

赌输楼被证谣言 资金链松紧难辨

陈华,京基集团董事长,今年底陷入赌博输掉深圳京基100传闻

两 年鲜有公开露面的京基集团董事长陈华在近一个月时间却已经两次出现在媒体与公众的面前了,他的出现以及京基集团大手笔签下项目让此前赌楼、资金链断裂等传 言逐渐烟消云散,但是京基集团坚持大量开发以及持有物业,加上近一两年来少有新项目入市,使得公众对于京基集团的资金链紧张的质疑并没有停止。

11 月19日,一则微博消息将一向行事低调的陈华迅速推向了风口浪尖,消息称,“据香港媒体朋友在中国地产小道消息爆料:京基100正在过户,董事长陈华在澳 门赌博输掉了!求辟谣。”一时间在业内引起了极大的震惊,也惊动了并不上微博的陈华,在他亲自交涉下,当天晚间“中国地产”删除了此前微博,并发布微博致 歉,称上述为不实消息。

然而风波还未停止,20日中午,又有微博发布所谓*新消息:“京基地产老板陈华已经失踪,深圳警方正在寻 找,前几天传出的赌输应该是幌子,真正原因是资金链断裂。”不过半个小时后该微博又说:“刚接到一地产界朋友电话,说他打通了陈华的电话,陈华表示他没有 跑,还在陪领导吃饭。”

当天下午,“京基集团”通过微博发布声明指出上述为“不实传闻”,并称已委托律师事务所调查取证。然而这条 声明对于已经深陷传言漩涡中的陈华而言,并不能起到太大作用,21日下午京基集团向深圳多家媒体发出了第二天旧改项目签约会的邀请。有知情人士表示,这次 仓促举办的签约会是为陈华现身的安排。

22日上午,陈华现身京基集团城市更新项目及京基100招商签约仪式。这场异常高调的活动邀 请了深圳政商两界多位重要人物亲临捧场,政府官员、银行代表、房企大佬还有多家媒体,仅主持人宣读主要嘉宾的时间就长达十余分钟。当天活动结束后,陈华面 对众媒体记者笑言道:“不要理会谣言。”南都记者问其资金链问题时,陈华反问道:“今天签了这么多项目,资金会有问题?”

业内认为 京基集团正是通过此举来显示自身的实力,随后一次陈华的露面是在上周四沙井京基百纳广场招商签约发布会,同样邀请了政商两界多位人物到场。作为京基重点发 展的商业地产领域,这已经是京基百纳商业投资运营的第三个购物中心项目。而在此前赌楼谣言传出时,正有业内人士指出京基集团商用物业占用资金过多,现金流 紧张。

比起其他民企来说,京基集团涉足商业地产先行一步,坚持持有商用物业也是京基集团多元化发展战略中的重要部分,虽然后期能够 给企业带来持续现金流,但前期资金投入也非常巨大。尤其是近一两年来京基地产好几个在建项目,却没有新项目入市,因此外界对于其资金缺口始终存在担忧。

入牢狱

赌高利贷积重难返 一房多卖致曲终人散

邬再清,大亚湾菁华园开发商,因债务问题涉嫌欺诈入狱

刚刚过去的圣诞节,50岁的大亚湾菁华园开发商邬再清只能在冰冷的铁窗前追忆曾经的时光。

出 来混总要还的,50岁的邬再清曾是体制之内的人,官拜湖南邵阳邵东经济开发区正科级副主任,2006年下半年晚些时候,踌躇满志的邬再清去职下海,在大亚 湾西区临海的澳头镇一块10万平方米的土地上,开始了自己的房地产开发商生涯。随后满腔热情很快被现实击破,邬再清成为2008年至今大亚湾房地产历史上 被伤害印迹*深的人。

受限于重重不利因素,邬再清开发的菁华园被银行停止授信,遭遇了严重的资金困局,2012年上半年,四面楚歌 的邬再清为缓解资金压力,再次豪赌发布“买房一次性付款,5年后房款全额退款,并拥有住房”的广告标语。在这条广告语的诱惑下,截至6月,超过60多人与 开发商签订了合同,期待5年后还款。

12月初,激起群愤的100多名深圳购房者因为房子无法过户,开始了维权之路,在维权路上,这 些素未谋面的购房者竟然发现彼此购买的尽然是一套房子。大亚湾区政府调查显示,菁华园共有商品房533套,重卖的有120套(登记在承建商和债权人名 下),而被法院查封的有105套,开发商已没有其他房源置换给业主。

大亚湾开发商黄玉彪说,邬再清多次以高利贷形式借钱,“利息* 低的是3个点,*高的达到30个点。”黄玉彪曾借给邬再清200多万元,至今未还。另一邵东商人说,“*少的100多万元,*多的借给他3000多万 元。”这些债主透露,邬再清向老乡借高利贷,然后把商品房抵押给债主,再将房子卖给消费者。

一年间,邬再清经常遭到债主围堵追债, 他关停了手机,很少出入办公室,20多天前,债主再次到邬再清的办公室,因要债未果将办公室桌椅砸烂。12月1日晚上,借钱给邬再清的数十名老乡召集邬一 起商讨解决邬债务危机方案,会上邬称欠高利贷已达4.5亿元,会后这些债主们坦承并未找到解决邬债务危机的方案。大亚湾政府向公众证实邬再清欠高利贷4亿 多元的事实,大亚湾警方称,已立案侦查,并以涉嫌非法吸收公众资金对邬再清刑拘,邬承认由于高息融资太多无法承担,该案仍在进一步侦查中。

度危机

悬崖勒马求生存 壮士断腕度危局

宋卫平,绿城房地产董事长,2011年遭遇破产危机,却在2012年起死回生

在许多人眼中,净资产负债率已超过140%的绿城中国,死亡似乎是可以预见的距离,但宋卫平强硬地回击:N O。

从破产传闻到业绩传出佳音,宋卫平用了仅仅一年。绿城公告显示,截至11月10日,2012年绿城销售额已达到484亿元(含29亿元的协议),绿城提前两个月完成年度目标,绿城的自救获得了成效。

宋 卫平在年初“自助者天助”的刊首语中制定了绿城在2012年的核心战略:自救力求生存。此后,宋卫平在践行这一求生的战略,在残酷的现实面前低下了高傲的 头颅,1月5日,绿城将4个项目的股权转让;6月8日,九龙仓成为绿城第二大股东;6月22日,绿城将分布在5个城市的9个项目50%的股权转让给了孙宏 斌掌舵的融创中国。

这些大动作,被业界解读为绿城的求生之举,也让宋卫平暂时缓解了举步维艰的资金困局。绿城的净资产负债率已经从*高时的163%,降到了目前的83%。

但 是与卖项目相比,宋卫平显然认为抓销售无疑是更积极的自救策略。2012年初,负债率达140%生死一线的绿城,撤销了原来的营销管理中心启动销售体制改 革,引入经纪人制度全员卖房,改坐销为行销,尽可能整合所有外部资源进行销售的方式,宋卫平本人也认领了3亿元的买房任务。

度过“生死劫”的宋卫平,又悄然开始下一步布局。2012年下半年,绿城高调进军现代农业产业,比如在乌镇建立了规模巨大的养老地产,*早会在今年底启动两至三个5000亩左右的农场。

回 顾2012年,曾经的赌徒宋卫平已放下赌性,2012被迫将现实的生存放在首位。曾经为激进付出巨大代价的孙宏斌联手正在为激进付出代价的宋卫平,相信经 历过断臂求生的宋卫平,将彻底告别过去的高杠杆激进成长模式,转型稳健经营,有理由继续看好绿城和偏执的宋卫平。

起风波

裸奔约赌任志强 自我炒作还是自我救赎

郭建波,深圳英联不动产董事长、经济学者,“裸奔约赌”任志强受关注

“我们很真实,所以把谎言戳穿。让我们爆发吧。”沉寂许久,在2012年即将结束的时候,郭建波终于如他的诗中所言“爆发了”。

2012年12月2日19:44,他在电脑前敲下几行字:“如果到明年3月份中国楼市能走出任志强刚刚忽悠的又一波上涨行情,我将于明年两会的开幕当天在北京长安街裸奔十公里。如果是相反的行情,请任志强先生在和您一起忽悠的媒体上公开道歉。”

一 石激起千层浪。短短几个小时,这条微博已被转发近千条,次日全国大小媒体争相报道。这位中国二手房中介地铺鼻祖、全国首届住交会主创人员,在此种情境之下 赢得众人关注目光。有人讥讽、有人认同、有人鄙夷、有人拍手叫好、有人围观看热闹。“知我者谓我心忧,不知我者谓我何求。”这句《诗经》中的名句,或许是 他当下的真实写照。

郭建波约赌任志强,这一事件被认为是在楼市走势出现分歧时,市场多空言论之争的极端体现。彼时任志强的“3月后 房价要涨”及取消限购论盛行网络,此后董藩的“25年后北京房价要达到25万元/平方米”等惊人之语亦被广泛报道。郭建波表示,自己约赌任大炮,是要为广 大楼民除“黑嘴”。

“以这种方式约赌任志强,是我的情绪的集中表达,是我忍够了,我想喊一声。”郭建波说。尽管只是想“喊一声”, 但借助网络发出的这声咆哮却显示出够大的能量。在此后一段时间,他的工作与生活都与这次对赌脱不了干系,连他远在内地担任市长的朋友也来电询问,表达对赌 局的担忧。家人、朋友中不乏反对的声音,但郭称对基于自己研究得出的判断有自信。他一再表示从不后悔设此赌局,自己是“十分认真的”。

在事件炒作白热化之后,郭建波却选择了暂时淡出公众视野。此后,他拒绝了所有媒体的采访,理由是“现在并非能证明我观点的时机,明年‘ 两会’前后市场会证明一切”。对于网友讥讽的“傍大款博关注”的言论,郭建波表示自己毫不在意。

这一年

房企行为

赚得盆满钵满 海外拓展、拿地发力

罗雷 诚品地产总经理

楼市没有我们想像得那么坏,今年有多家大型的地产公司超额完成销售任务,万科销售金额超1200亿元,中海首十月销售过千亿港元,保利、恒大势头也都很猛,这些都与今年年初多数人的悲观预判相左。

房 企对海外物业投资的转移慢慢形成一股力量,愈加明显。万科宣布从2013年起,赞助波士顿5届马拉松比赛。虽然万科没有明确这是不是进军海外地产,但这或 许是一个信号。潘石屹与郭广昌的“争地之战”也令一线城市核心地段的土地争夺问题更加突显,随着年底拿地潮汹涌而来,特别是拿核心地段的土地,争抢白热化 状态还将延续至明年。

社会焦点

多种利益拉扯的爆发

于长江 北京大学社会学人类学研究所副所长

房 地产对于房价是涨还是跌的争论分歧特别大,这令我印象深刻,同时也倍感困惑。包括形形色色的经济学家、开发商、学者、政府官员等等都在以各自的角度,用各 自近乎完整的一套体系去论证房价是涨是跌,或者应该涨或应该跌。并且,每个人的逻辑听起来都有模有样。可我们都知道,科学是可重复可验证的,现实只有一 个,社会只有一个,楼市也只有一个,但为何会同时出现如此之多的公开的迥然不同的判断和看法?

我们只能无力地把问题的症结归为“多种利益在拉扯”。房价只是一个突显表征,社会还有其他方面存在这样的问题。这将导致我们的社会,丧失权威性,从而没有了公信力,严重影响到社会的稳定性。

市场心理

分歧与政策摇摆*大的一年

国世平 深圳大学国际金融研究所所长

今 年是楼市分歧*大的一年,具体表现在三个方面,一是中央调控政策摇摆性*大;二是地产商对房地产走势分歧*大;三是老百姓对于买不买房的决心波动*大。我 们可以看到年初温总理提出“房价远远没有调控到位”,讲话之后,楼价大幅下挫,随后,出来一批经济学家帮托楼市,楼价见涨;到了9月,住建部又站出来表 示,是媒体和经济学家过度解读。这一系列的变化正是说明了中央政府的纠结所在。与此同时,开发商方面经历了2008年的集体悲观、2009年的救市乐观之 后,今年却出现了极大的不统一,王石、任志强等地产大佬们十分看好,但也有很多大的开发商私底下对我透露他们是不看好的,心里很虚。而老百姓在今年买不买 房的思想也经历了过山车,从观望或不买,再到恐慌性买房。

建筑领域

本土特色发掘与山寨表达

饶小军深圳大学建筑与城市规划学院教授

正 面的事情是今年建筑传媒大奖令我印象深刻,从整个评奖过程和结果来看,今年整体无论数量还是质量都有很大提高,我国建筑界已涌现出一批**的青年建筑师。 能在国际化视野基础之上,把本土特色真正地挖掘发挥出来。再说一件负面的事情,世界知名建筑大师、普利兹克建筑奖获得者汤姆·梅恩继汉京中心中标之后,近 期又为安信金融大厦建筑概念设计方案(未中标),方案呈现出一种后巴洛克式的趣味和风格,充满离奇、怪诞、扭曲、颓废的气息,已经诞生就意味着注定灭亡。 这正是国外建筑师对中国建筑发展方向的曲解表达。


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