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2012房市迷雾重重 博弈加剧拐点难辨

十房网讯 (每日经济新闻) 2011年11月,全国70个大中城市中,新建商品住房价格环比下降的城市为49个,比10月骤然增加了15个。

尽管房价进入下跌周期已成共识,但这样的结果还是让不少分析者“吓了一跳”。机构的分析几乎不约而同地认为,随着楼市调控效果的逐步显现,未来房价下降的城市还可能继续增加。

历史经验显示,从2008年底的楼市刺激政策出台,到房价出现明显上涨,期间间隔了约6个月的时间。业内人士分析,按照这个政策周期,即便目前的楼市调控骤然止步,已经开启的降价通道还将持续至少4个月。

房价下行通道开启

经过18个月的调控,房价事实上在今年10月就出现下行拐点。根据国家统计局的数据,10月,70个大中城市新建商品住房价格环比平均下降0.14%。到11月,降幅达到0.19%。

其中,北京、上海、广州、深圳4个一线城市的房价已经连续两月下滑,而领先本轮跌幅榜的,则是沈阳、南京、宁波、南昌、无锡等限购城市。

来自其他机构的数据同样说明了这一点。中国指数研究院发布的报告称,今年11月,全国100个样本城市的住宅平均价格为8832元/平方米,自9月以来已连续三个月下降,且降幅逐渐增大。

伟业我爱我家副总裁胡景晖向记者表示,全国房价拐点已经确立,房价下行通道已经开启,未来房价下降的城市数量会继续增多,跌幅也将进一步扩大。

这一观点代表了多数业内人士的意见。楼市调控的效果已经从“量变”积累到“质变”,降价通道一旦开启,便将持续至少半年的时间。指数研究院就认为,至少到明年上半年,量价齐跌的局面不会改变。

2011年底,中央经济工作会议定调,楼市调控不放松,这无疑是房价继续下降的*大推动因素。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《每日经济新闻》记者表示,从2008年底的楼市刺激政策出台,到房价出现明显上涨,期间间隔约6个月。按此政策周期,即便目前的楼市调控停止,已经开启的降价通道还将至少持续4个月。

限购政策决定价格走势

事实上,尽管楼市调控政策来势汹汹,但影响房价下跌的主要因素,普遍被认为是今年年初启动的“限购令”。

按照过往规律,“量跌”通常是带动“价跌”的先行指标,而强力的行政管控则直接造成了交易量的萎缩。以北京为例,官方数字显示,今年前11月,北京商品住宅销售75861套、821.3万平方米,这一成交量不仅大大低于去年同期,甚至比上一轮楼市低迷的2008年同期也下滑不少。其中,北京的新房成交量创下6年同期新低。

与此同时,北京的房价也早早实现“稳中有降”。按照市住建委发布的数据,今年前11月,北京市新建普通住房成交均价为13914元/平方米,比去年全年成交均价低6.3%。

因此,对于明年房价的判断,业界认为将在很大程度上取决于是否延续“限购令”。

据悉,当前全国共有46个城市出台了“限购令”,但多数城市并未明确到期时间。随着中央的定调,近期除4个一线城市外,厦门、青岛、长春、太原、海口等城市纷纷表态,延续“限购令”。北京中原市场研究部预计,46个城市很可能全部延续限购政策。

在很多业内人士看来,如果2011年的严厉调控能在2012年继续,全国70个大中城市房价很可能出现同比下跌,即“大拐点”的出现。

根据国家统计局的数据,2011年11月,70个大中城市新建商品房价同比涨幅为2.38%,从2011年3月以来9个月的时间内,下滑了3.21个百分点。其中有4个城市房价同比下跌,39个城市同比涨幅在3%以内。

业内称明年政策或存变数

尽管中央仍强调楼市调控“不放松”,但在业内人士看来,现有的政策力度能否维持到2012年末,仍存变数。

杨红旭认为,随着楼市调控效果的逐步显现,2012年将是地方政府承受压力*大的一年,地方放松调控的诉求也会较为强烈,不排除楼市调控放松的可能。

今年有超过600个城市公布了年度新建住房价格控制目标,除北京明确“稳中有降”之外,多数城市的房价控制目标与GDP、人均可支配收入增速相挂钩。按照上述目标,多数地方只要将今年的新建住房价格增幅控制在10%以内,即可完成上述目标。截至11月,除个别热点城市外,多数城市的房价增幅已经缩小,部分城市还实现了环比负增长。即便是承诺“稳中有降”的北京,也在数据上完成了目标。

此外,如果楼市调控持续,地方政府无疑将面临更大的压力。央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示,如果调控继续,地方债务平台就面临更大的压力,这甚至还会危及银行体系。在很多人看来,房地产调控节奏并非没有调整的可能。中国指数研究院副院长陈晟便向《每日经济新闻》记者强调,明年下半年政策或许就会“松绑”。


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