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十堰房价十年中发展变化路线图

阅读提示:十堰房价在2005年至2008年是缓涨的,符合人们的预期。自2009年后,进入暴涨阶段,开发商和购房者的博弈真正开始白热化。

十房网讯(十堰周刊)本报记者  庞丹丹 报道:从业8年的房产经纪人李琴将十堰地产十年总结为六个阶段:2000年——房产的萌芽;2002至2004年——房产的起步阶段;2004至2007年——市场的初步形成;2008年——金融危机,政府救市;2009至2011年6月——地产狂热,房价一路飙升;2011年6月至今——逐步萎靡,市场向下,地产成迷局,前途未卜。

关于房价,有专家评论道:十堰房价在2005年至2008年是缓涨的,符合人们的预期。自2009年后,进入暴涨阶段,开发商和购房者的博弈真正开始白热化。

十年房价路线图

2000年一彼时,十堰的房产市场正处于福利分房时代的终结与住房货币化的节点,十堰的居住环境被称为“青铜时代”,这时的房价只有1000元左右,其代表是富康小区、燕林小区、滨河小区、朝阳小区。

另一个显著特点为,2000年前,十堰的很多小区开发设计单一,大多数楼房是单体楼,几乎没有任何景观、绿化、物业管理。这样的楼房只为居住而建,简单实用。

2000年后,随着外来房产商的不断进驻,十堰的居住理念受到沿海发达城市的影响,市民对楼房的居住环境有了认知。

2001年——东岳路的世纪花园动工开建,被业内人士视为首开十堰花园式楼盘的先河,一举将十堰房产提升到居住环境审美阶段。

2002年——世纪花园一经发售即迎来销售火爆的场面,也使十堰的房价一跃由1000余元升至2000元以上。此后,短短几年间,十堰的房地产开发企业由数家发展至200余家。

世纪花园的开发可谓十堰房地产划时代的一笔,它是十堰花园式楼盘发展的里程碑,也使十堰的房产从“青铜时代”进化至“白银时代”。

2003年——十堰房地产市场开始持高速发展的态势,其投资额、开发量、销售量均存全省处于前列。东凤公司总部迁至武汉,市政府提出“东部新城”计划,地产商看中东部发展潜力,先后在东部买地盖房。

也就是在2003年前后,十堰城区又相继推出打造CBD中央商务区的武当国际园,开发别墅住宅澳门花园,推出大社区香格里拉城市花园。这三大搂盘成为十堰新时期的标志性楼盘,此后,各种高品质楼盘如雨后春笋般呼之欲出,十堰地产进入“黄金时代”。

2004年——香格里拉开盘,销售起价为2300元/㎡。香格里拉城市花园28万平方米的高品质现代建筑,确实让人难以抗拒。它提供1400多套高品质住宅和6万平方米3个不同定位的主题商业街区,吸引近5000人共同进驻,这一记录至今未被打破。

与此同时,以世纪花园、香格里拉城市花园、武当国际园等为代表的高品质大盘直接将十堰房价拉升至2000元时代。

2005年——北京路上几块土地的拍卖,场面之热烈、价格飙升之快,完全出乎人们意料之外。

本地媒体*终披露的消息如下:“一块9810平方米的土地,7名竞买者进行近136次的举牌,以1600万元的总价成交……拍卖会上,政府预定30万元/亩起价,被叫卖至108万元/亩,精彩的竞价追逐此起彼伏……”

在此之前,十堰的地价始终徘徊在每亩60万元左右。地价上涨,物价上涨建材特别是钢材价格上涨,以及人工成本上涨,综合带来十堰房价上涨。

2006、2007两年,房价从一个高位走向另一个高位。

2007年——位于北京路上的柳林春晓开盘,十堰期房价格首次超过3000元。

2008年——在香格里拉城市花园、柳林春晓、东正国际及东方坐标城等高端楼盘带动下,十堰品质楼盘均价纷纷突破3000元/㎡大关。

2009年——汇城置业旗下的又一大盘上海城第二季开盘均价突破4000元,创下了十堰商品房住宅售价新记录。

此后,房价自2009年下半年,一路飙升。

2010年——十堰中心城区房价正式迎来“4000元时代”,部分楼盘甚至已经达到5000元的高价,远远超出了十堰普通工薪阶层的购房能力。自2010年4月开始楼市调控新政,直至2010年底,十堰的房产市场虽有波动,但相对于一、二线城市来说,近乎于“风平浪静”。

观望中,房价依然没有丝毫降价的痕迹,购房者在和开发商的心理博弈中,渐失气势。他们害怕,房价还会再次上涨,无论如何,买房的决心如一。拥有房子的上班族,幸福地当着“房奴”,在房价的上涨声中,他们暗自计算,两年前买的这所房子,现在又增值了多少。

2011年——十房网7月统计数据显示,在售楼盘37个,均价6064元/㎡,其中,北京路均价达7143元/㎡,人民路均价达6600元/㎡,朝阳路均价6130元/㎡。

7月后,受银根收紧发新的税收政策的影响,房产市场开始向下,房价以96折,95折,92折出现,并出现各种名目的团购。记者调查显示,房价真正大规模的下降是以团购的形式隐蔽出现的,开发商在死扛,市场观望情绪浓厚,十堰地产进人“调整期”。

房价上涨的助力

综观房价十年,什么是助推房价上涨的真正因素?

市房管局开发办主任周金成分析,房价上涨由诸多因素构成,成本,需求,金融、税收、财政政策,不正当的营销手段。

从成本而言,10年间,建材成本、人工成本、土地成本在上升。建材上,一块砖、一吨水泥10年间价格上涨,*明显的是钢材价格的上涨。土地成本的上升体现在,土地招标由*初每亩地20至30万元,逐渐变成一亩地70至80万元,甚至变成200至300万元,使得房产开发直接成本不断攀升。

同时,房屋品质发生质的变化,由十年前的单体建筑逐步演变成目前相对完善的配套小区,人居化的小区环境、人性化的物业服务等使得商品房开发的配套成本上升较快。

“成本在房价构成里占的比重大,但成本不是房价卜涨的决定因素。”周金成说。

从需求而言,十年来,城市化进程的加快,让更多人转移到城市中就业,城市人口迅速增加,他们有居住需求,有二次购房或换房的改善性需求,当然,也不乏投资性购房者。“居住需求,改善性需求是市场主流,政府应鼓励;投资性需求则需要疏导,一旦这种投资需求快于城市经济发展水平,我们的金融体制、税收体制、财政体制要及时调整策略予以抑制。这就是政府当前进行房地产宏观调控的目的。”周金成说。

税收是抑制住房投资需求的有利手段。周举例,这方面做的*好的是美国。资料显示,美国人购房,房子的管理费用昂贵,每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税。如用作出租,还要缴纳租金的5%至0 10%作为管理费。美国房屋买卖有专门的经纪公司来承担,交易成本昂贵,卖房的人很难产生获利空间。这种抑制投资性购房的做法值得中国学习。

在中国,房产有投资空间,不得不提到国家住房保障体系的不完善。“自1998年停止福利分房,国家的住房保障体系整整缺位10年,现在国家实施的保障性住房建设处于补课阶段,周金成说,在政府住房保障方面,新加坡、香港做得*好,70%的居民住房由政府保障,房产投资利润空间小,热衷于房产投资的人就少。

房价上涨也有金融产品推动的成分。周金成认为,10年前买房子只能是实付,很少用银行货款,银行也没有给购房人提供贷款的产品设计。随着国家金融市场的逐步开放,房地产市场的繁荣,针对住房的金融产品逐步完善,现在80%一90%的人从银行贷款买房。银行贷款产品在解决部分人的住房需求的同时,又刺激了其他相关产业的需求,也催生了一部分非理性住房消费,少部分没有稳定收入的购房者也加入了购房行列。

推动房价上涨的*后一个因素是不正当营销策划手段。

周金成认为,少数开发企业的营销理念对哄抬房价也产生了作用,不正当营销方式加剧了房产泡沫。这种不正当营销方式即指开发商捂盘销售。

依照《商品房销售管理办法》及国家房地产宏观调控政策规定,未取得预售许可证的房产开发项目,不得收取任何预付款费用;开发商取得预售许可证后,必须在十天之内开盘。目的,市场上少数开发企业采取销前售卡、售后捂盘的方式,均为不正当营销策略。

“*恶劣的是预售前发售VIP购房卡。我们在管理上有漏洞,从一线城市到三线城市,这种手段司空见惯,但未开盘前的售卡行为是违规的。”周金成说,售卡很疯狂,有的地产商能在取得预售许可证前连续发售好几个月,600套的房子聚集3000套的购买人气,形成卖方市场,严重违反了“预售之后才能售卡”的规定。

未取得预售许可之前的售卡属下集资行为,是一种融资活动,属于有价证券,周金成说,没有人查处,甚至是银行。房管部门查处有难度,拿不到持卡人提供的直接证据。

“房价由缓升变成暴涨,从每平方2000元变8000元,呈几倍的上涨,是不正常的。现有的调控政策试图把房产泡沫挤出来,”周金成说,“一方面国家需要三至五年时间完善住房保障体系,建立住房保障的长效机制,另一方面,通过财政、税收等来抑制投资性购房,等房产市场稳定下来后,尤其是保障房体制建立后,商品房市场就可以放开了。‘限购’只是过渡手段。”

“只有潮水退去,才能看得出曝晒在沙滩上的究竟是什么。”周金成以一句哲言作结,意喻房价回归理性之后,才能发现房地产投资过热的症结在哪里。


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