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大户型产品销售举步维难 中小户型成主力

2011-12-22 09:36:29十房网 我要评论(0)

十房网讯 (秦楚网)

大户型销售遇冷

由于大户型销售情况并不理想,90平方米及以下、90-144平方米为代表的中小户型正逐渐成为十堰楼市的主力产品。

从今年1月份的市场表现来看,东正国际三期MOCO组团首推1号楼和2号楼,主打中小户型,面积区间为39—104平方米;1月16日,山水龙城二期推出132套中小户型房源;1月21日,中东国际入市,342套精装房源以中小产品为主。

以预计4月份入市的三大项目为例,阳光·栖谷和柳林春晓的主力产品均为中小户型——前者加推的是一期二组团精装公寓楼3号楼,260余套,多为中小户型;后者则是二期产品入市,300余套房源面积区间为90-130平方米。此外,北京小镇也将在本阶段加推16号楼和18号楼,160余套房源面积区间为90-134平方米,以中小户型为主。

东方明珠城市花园三期荣域将于6月中旬亮相,高达33层的16号楼共计500余套房源,中小户型占70%。同期,名城港湾二期或将推出,500套左右的高层房源也以中小户型为主。

康桥水岸三期入市节点预计为6-9月,共有2栋高层建筑300余套房源,同样以中小户型为主。同样意欲入市的,还包括畔山林语二期和铸邦·红果林二期,二个项目均以中小户型产品为主

事实上,这一特征自2010年就已初露端倪。

2010年4月29日,“新国十条”出台不到半个月,上海城2号楼精装小户型低调开盘。

2010年9月18日,观岳广场入市,项目主力户型面积为54平方米的精装小户型,和87平方米、137平方米及141平方米的中等户型。

……

虽然中小户型成为主力产品,但大户型仍拼尽全力保留自己的一席之地。水云间城市花园所推6号楼尊荣座多为大户型;名城港湾观景楼王7号楼2010年10月23日公开定购,以中大户型为主。此外,康桥水岸、泰山·阳光庭院等项目亦在同期推出了大户型房源。

在新政贯穿全年的2010年,二手房市场深受影响而成交惨淡。不容忽视的是,总价在20万元以下的小户型销售情况较好,尤其以90平方米以下的房源为甚。

那么,2010年大户型市场表现如何?据记者不完全了解,水云间城市花园所剩房源主要集中在6号楼尊荣座,面积区间为125—230平方米;名城港湾一期7号楼公开定购当日,市场反应和先前两次推盘相差甚远,目前所剩的30套房源多为中大户型;水印澜湾3号楼水印华府房源亦在30套左右,户型面积以137平方米和170平方米三房为主;泰山·阳光庭院和康桥水岸分别以126-152平方米三房、110平方米和141平方米三房为主。

3月18日,国家统计局权威发布2月份70个大中城市的住宅销售价格变动情况,其中尤以价格*为引人注目。在价格数据列表中,除了易于理解的“住宅销售价格指数”外,另新增“住宅分类价格指数”。

“住宅分类价格指数”主要以90平方米及以下、90-144平方米和144平方米以上的面积区间为标准。数据显示,1—2月70个大中城市中,9个城市大户型出现连续两个月零成交的情况。同时,2月份144平方米以上的大户型二手房,12个城市出现零成交。大户型销售的举步维艰,折射出的是中小户型的相对易售,但零成交的势头已经开始“向下蔓延”。这是因为90-144平方米的户型在2月有2个城市出现零成交。

从中可以看到,2011年,中小户型将会成为十堰楼市的主力产品。究其根源,不仅仅在于价格指数,亦在于市场需求的根本驱动。
滞销是因为缺乏品质支撑

十堰市阳光房地产开发有限公司策划经理景波分析,2011年一季度末和二季度初的中小户型主导市场,其实是“新国十条”在十堰落地的体现。纵观今年已经入市和即将入市的项目不难发现,绝大多数项目的前期运作均在这一轮新政出台之后。“众所周知,房地产开发是有一定周期的,从市场信息的搜集分析到产品定位,再到项目立项和上市销售,差不多需要一年左右。”

“关于中小户型,我认为重点还是要放在‘小’字上。”湖北汇城置业有限公司营销总监李焰表示,正是因为小,所以其购买人群、使用功能及产品定位都是有着独特个性的。

李焰认为,小户型是一种紧凑型产品,过渡性鲜明,不具有**居住功能。该产品适宜于单身和三口之家的小家庭购置,在地段上要么处于闹市区、要么处于工业区,而十堰的小户型还和教育联系紧密。“这是十堰的特点,主要面向的是陪读人群,此外*主要的就是投资和过渡型置业了。”

中小户型占据市场主流的大背景下,大户型市场在一定程度上出现了空缺,这也是机会。“但为什么目前在售的很多楼盘大户型房源销售不力呢?其中*为根本的原因是缺乏品质的支撑。”景波说。

一直以来,大户型的市场消化速度偏慢,主要就是因为定位高、总价高和客户门槛高三个原因,初次置业者、普通改善型客户和投资者并不会选择。

有业内人士指出,自去年以来,政策性因素也是导致大户型滞销的一个重要原因。二套房准入条件的不断加码,由先前的首付三成到如今的五成乃至逾1.1倍的利率,动辄40、50万元的首付让众多客户望而却步。

也正是因为这样,相当一部分楼盘通过调整产品线来应对市场变局,原定的大户型规划纷纷变身中小户型。那么在售的大户型项目又该如何应对呢?景波认为,这些项目只能重新包装上市,抓住市场的需求点,以期谋得市场认可。

“像2011年中小户型如此密集上市的现象,应该是阶段性的,不过这一阶段究竟会持续多久,依然要看政策、市场等多重因素的作用。”李焰和景波的看法一致。

谈及二手房市场的表现,十堰邦尼房地产交易咨询有限公司董事长李豪坦言,二手房客户的现实需求决定了中小户型一直都是成交主流,其中100平方米左右的二手房源*受欢迎,“如果有支付能力,这类客户的**选择不会是二手房。其实不管是一手房还是二手房,之所以公众的面积预期下调,和高房价、差异化的信贷政策紧密相关。”有业内人士指出,当前房价依然处于高位运行,消费者与房企的博弈依然在进行,大户型产品的市场消化能力欠佳。“开发中小户型的利好在于,开发商既可以保证项目销售和资金回笼的通畅,同时还能维持自身的房价战略。”


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