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婚姻没了,房子还有份吗?详解婚姻法三大热点

2011-12-22 09:25:13十房网 我要评论(0)

十房网讯 (秦楚网) 8月22日下午,随着张柏芝经纪公司通过新浪娱乐**发表“锋芝”夫妇离婚声明,纷扰3个多月的“锋芝婚变”传闻终于尘埃落定。声明中,两人只宣布了离婚和共同抚养孩子,而对于财产分配的细节问题只字未提。1亿港币的房产、1.2亿港币的铺位等等,究竟如何分割暂时成谜。其实人们不仅关心“锋芝”二人房产分割问题,随着婚姻法*新司法解释的出台,人们更关心有朝一日可能涉及自身的房产分割问题。

近期,*高人民法院出台的婚姻法*新司法解释首次明确了“谁首付,离婚后房子归谁”、“婚后父母给买的房子,另一方无权分割”等敏感问题,在社会上引起了热烈的讨论。为了更好地领会此次婚姻法新司法解释中关于房产的各项规定,记者特邀湖北平长律师事务所律师朱延桢对其中的一些热点问题进行了详解。

婚前贷款买房 房产归产权登记方

案例:陈实(化名)于2009年7月在北京路某小区购买了一套90多平方米的房子,总价32万元,首付12万元,贷款20万元。2009年底,他和女友结婚,婚后两人共同还贷。今年7月,两人因性格不合准备协议离婚。陈实的妻子要求分割房产,但被陈实以房子为婚前财产,且房产证上只有他一人名字为由拒绝了。陈实的妻子想知道她是否可以分割房产。

解答:朱延桢指出,根据婚姻法司法解释(三)第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。”

案例中,房产是陈实婚前购买,在婚前已经支付了首付以及部分贷款,且产权证上也是其一人的名字。因此,倘若离婚的话,该套房产应该是陈实的个人财产。其妻只参与了婚后的共同还贷,故只能参照她还贷的比例分割这部分房产的份额,以及这些年的增值部分。朱延桢称,其实之前司法实践中对财产分割部分多数都采取上述操作方式,只是并没有以司法解释的形式出现。

建议:事实上,不少准备结婚的男女双方在购买房屋时都会署上两人的名字。婚姻法新司法解释出台后,也有不少市民考虑或者咨询在房产证增加配偶姓名的相关事宜。对此,朱延桢认为,夫妻双方联合署名也分成两种情况:一种是约定了份额,这种约定并不会在房产证上体现,但是在房管局登记的时候,会明确按百分比共有,离婚时也照此比例划分;另一种是没有份额约定的默认共有,这种房子其所有权确认为夫妻共同所有,在离婚时,也会考虑到首付、还贷中双方实际付出的比例而有所偏向。因此,为了避免联合署名后的财产分割纠纷,夫妻双方*好在共同登记时,便有婚前或婚后协议,写清楚房产的所有比例。

婚后父母出资买房 产权登记在子女名下的属个人财产

案例:李磊(化名)和妻子结婚后先是同父母一起住,后因妻子觉得共同生活多有不便,李磊的父母便出资为二人购置了一套新房。但是在登记产权时,家人起了争执,李磊的妻子要求房产证上署上两人的名字,但李磊的父母认为房子是他们出资购买,应只署儿子的名字。请问这套房子究竟是算李磊的个人财产,还是夫妻共同财产?

解答:朱延桢指出,根据婚姻法司法解释(三)第七条规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

案例中,李磊父母若是全款出资为儿子买房,且产权人为李磊一人,则该房产为李磊的个人财产,即使以后离婚,女方也无权分割。“根据之前的婚姻法,像李磊这种情况,房产属于夫妻共同财产。婚姻法司法解释(三)明确了婚后由父母出资买房,到底算不算共同财产的问题。”朱延桢说,这显然有利于实际购房的一方。

建议:其实,不管是房屋产权登记在出资购房的父母子女名下,视为父母明确只对自己子女一方的赠与,还是由双方父母出资购买不动产,产权登记在一方子女名下,按照双方父母的出资份额按份共有,都是合情合理的,有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。如果出现李磊这种情况,女方不同意的话,可与之进行协商,在房产证上署上女方的名字,或商定日后离婚时房产如何分割。

夫妻一方私自卖房 另一方有权请求赔偿损失

案例:廖凡(化名)和妻子在婚后投资购买了一套住房,当初出于省事,只写了妻子一个人的名字。后来两人闹离婚时,妻子瞒着他将房子以市场价卖出。等廖凡发现时,过户手续等都已经办好了。廖凡想将妻子告上法庭,要求追回此套房产,请问他的要求能得到法院的支持吗?

解答:朱延桢指出,现实生活中,婚姻中一方卖房,另一方毫不知情的房产纠纷不少。可能有些人还会认为,这套房系夫妻共同财产,廖凡的妻子私自单独处理共同财产的行为无效,法院应支持廖凡主张追回该房屋的诉求。但是按照婚姻法新司法解释,法院可能难以支持廖凡的诉讼。

根据婚姻法司法解释(三)第十一条规定: 一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予以支持。

建议:如果房子不是自己的婚前财产或全部产权不是归自己一个人所有,那么在房产证上添加自己的名字不失为控制一方单独买卖房屋的手段之一。


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