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住建部官员:防房价反弹将是明年楼市调控重点

2011-12-21 17:43:14十房网 我要评论(0)
十房网讯 (上海证券报) 2011年我国房地产市场遇到了强有力的挑战,在调控政策的压力下,房地产市场发生了明显变化,过热的市场已经开始降温,过高的房价出现了缓涨,地王现象基本消失。中央经济工作会议提出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。

如何解读中央经济工作会议对房地产市场的定调?如何看待2011年房地产市场和调控政策取得的效果?又如何把握2012年房地产市场调控政策走势?面对一连串的问题,上海证券报专访了住建部政策研究中心副主任王珏林。

⊙记者于祥明○编辑王晓华

相比之下

今年是个不错年头

记者:在严厉的调控政策下,全国房价降声一片,成交量更是大幅下滑,您如何看待今年的市场调整?

王珏林:2011年1—11月,全国商品房销售面积达到8.959亿平方米;房地产开发投资55483亿元,同比增长29.9%;房价各地差异不同,变化较大,一线城市处于滞涨微降态势,二、三线城市还在上涨,但涨幅趋缓;土地销售量和价格下降的比较明显。

这些数据与历史数据相比较,前11个月商品房的销售量已经超过了2007年商品房销售量7.62亿平方米和2008年商品房销售量6.21亿平方米的水平,接近2009年商品房销售9.37亿平方米的水平。还有一个月的时间,很可能达到或超过2009年的商品房销售水平。2009年是我国房地产市场非常热、非常好的一年,尤其是下半年,很多城市不断出现地王。

所以说,2011年与历年相比较,对楼市来说还应当算是一个不错的年头。从2011年1—11月份房地产开发同比增长29.9%的投资规模来看,这里面虽然有增加保障性住房建设数量的因素,但与历年相比,增加比例还是比较高的,远远超出了2005年到2010年房地产开发平均投资同比增长23.67%的水平。这也说明虽处在调控政策的高压下,房地产市场投资的信心仍然存在。

关于房价,2011年1—11月份全国商品房的销售价格还是保持上升势头,稳中有降的都是一线城市,如北京、上海、深圳、广州等普遍出现了量价齐降的现象,虽然降幅不大,但折射出一种趋势,也释放出一个信号,高幅度增长的房价已经开始逐渐远去。

高房价得以遏制的主要原因,是国家实行了强有力的调控政策。这次调控概括为三点:针对性强、力度大、上下行动一致,效果好过以往。前两年住房价格高位膨胀,是由于房地产市场发展过快,国家投资过快、规模过大,城乡居民消费过于集中造成的;还有就是由于住房供应结构不合理、消费结构不合理造成的。限贷控制了房地产投资规模和开发速度,限购挤出了投资性购房消费,缓解了市场供需矛盾。

总的讲,2011年是我国房地产市场发展比较平稳的一年,与前两年比较虽然有所起伏,但已经开始向健康稳定的方向发展。

楼市若反弹

整体经济将受影响

记者:中央政府对房地产已经有多次调控,但只有此轮调控取得明显成效,特别是“限购令”的影响非同一般,对此您如何看?

王珏林:国务院在今年1月份针对房地产市场出台了“国八条”,要求“直辖市、省会城市、计划单列市和房价涨幅较快的城市都要采取限购措施”。

限购的目的,是为了缓解住房市场上的求大于供的矛盾,减少投资性购房所占比例,为刚性住房需求提供更多的房源。限购政策属于行政管理措施,在市场不发达或者不成熟的阶段,通过强化行政管理,稳定市场发展,这样会保证市场健康和稳定。当市场发展到一定的程度或发展得比较成熟,采取行政手段管理市场是不会起到什么作用的。现阶段限购措施能够起到一定作用,也就说明我国房地产市场发展处于初级阶段,市场还不成熟。

限购政策对房地产市场的影响还是很大的,因为它采取的是排除办法,也就是将一部分购房消费者排除在市场之外,虽然这是阶段性管理措施,但毕竟影响到了卖方的利益。由于我国房地产市场的求大于供的矛盾特别突出,采取限购措施能够起到缓解市场供需矛盾的作用,但不会影响市场发展,因为它仅仅起到缓解矛盾作用,还不能说市场供求关系达到了平衡。

记者:2012年是实施“十二五”规划的第二年,也是房地产市场调控的关键一年,中央经济工作会议已经提出要坚持房地产调控。对于未来的政策调控,您怎么看?

王珏林:从2005年开始,国家就开始对房地产市场进行调控,出台了若干项政策,想了许多办法,到今年才初步取得成效,可见今天的成果的确来之不易,要巩固调控成果,需要政策持续性和稳定性。

我国房地产市场调控政策正处现在时,还没有到达终点,不会停止,只能前行。这是基于三点看法:首先,我国经济继续保持较快速度发展,为房地产市场调控留得了时间和空间;二是我国通货膨胀的压力还很大,物价指数还在高位运行,住房也属于其中的一个分子;三是全国的房地产市场发展情况并不是太坏,基本上能保持在较好的水平。

我认为,2012年防市场过热、防房价返弹仍会成为未来的重点。前些年几次调控已经验证,一旦调控政策放松,房价就会迅速返弹,它带来的损失不仅仅是在房地产市场,伤害的也不仅仅是消费者,影响的是经济发展和社会稳定。现在对房地产市场调控,国家已经付出了很大成本,不能使这些成本浪费,要达到应当达到的效果。一旦市场过热,房价涨幅过快,就会破坏经济秩序、市场秩序和分配关系,后果是非常严重的,无法挽救的。所以,防市场过热、防房价返弹仍会成为未来的重点。

调控会持续

不会加重、加码

记者:调控之下,很多业内人士对这个行业已经快失去信心,您是怎么看2012年房地产市场发展趋势的?

王珏林:我对2012年我国的房地产市场还是满怀信心的,理由有三。一是,调控政策会持续,不会加重、加码;二是房价涨幅变化不会太明显,个别楼盘或区域变化会较大;三是观望氛围会减弱,销售量会有所提升。

再者,2012年,融资难、贷款难会成为影响房地产市场发展的重要因素。

可以说,我国的房地产开发企业是银行培育长大或壮大的,前几年银行追着企业放贷,今年是企业追着银行要贷都要不来,大型房地产企业融资路子多些,中小企业在融资方面遇到的困难更大,再加上房屋销售不畅,融资已经成为制约房地产开发企业发展的*大困难。买房贷款也遇到了困难,有些银行抬高了贷款入门条件,有些银行延长了贷款时间,这样不仅制约了投资性购房需求,同时也影响了刚性购房需求。融资难、贷款难会成为影响房地产市场发展的重要因素,要使房地产市场保持稳定,居民贷款购房方面需要得到金融部门的支持。 


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