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中国证券报:楼市调控需以时间换空间

 十房网讯 2010年即将过去,无论是同比还是环比,近来全国房地产价格仍然呈现缓慢上升的态势,短期来看房地产调控的效果并不尽如人意。住建部昨日召开工作会议强调,明年将坚持房地产调控措施不放松,会同有关部门储备调控政策,更大规模地推进保障性住房建设。中国证券报认为,本轮房地产调控不应也不会半途而废。在相关配套改革不能迅速到位的前提下,调控可能选择一条“以时间换空间”的长期路径。

  从本轮房地产调控来看,已经呈现出几个积极现象:首先是在遏制房价涨幅的同时,并未大幅度压低成交量和地产行业投资,1-11月全国房地产开发投资同比增长36.5%,是所有产业中**远高于全国固定资产投资增速的行业;其次是投机性需求得到有针对性地打击,多部门、中央和地方调控联动的局面初步形成,并根据不同地域和市场情况给予不同的“工具包”,有助于形成政策合力;更重要地是,重新明确了“政府的归政府,市场的归市场”的思路,保障性住房开始紧锣密鼓建设。

  然而,本轮调控显然还未达到理想效果,*突出的表现就是房价居高不下。1-11月,全国70个大中城市房价同比上涨7.7%,全年有望保持在7%左右。成交量方面也出乎意料地坚挺,在2009年的高基数上,全国商品房销售额和销售面积竟然均实现正增长。前11月开发商完成土地购置面积3.61亿平方米,同比增长33.2%,开发商“钱紧”的情况并不像想象中那么夸张。

  与此同时,一些新的矛盾和隐患逐渐交织,房地产调控未来存在很多不确定。四季度以来,一些省市再次爆出新的“地王”,全年地价涨幅领先于房价;土地财政“愈演愈烈”,京津沪土地出让金预计占财政收入近六成,地方财政的“依赖性”有增无减;从宏观经济层面来看,全球仍然面临着一定的资产泡沫预期,近期外资流入房地产的速度正在加快,抬高房价的资金“推手”仍然存在。

  当前我国的通胀预期有所增强,今年以来对房地产市场保持观望的刚需购房者,未来可能调整房价下跌的预期,转而形成新一轮购房热。在今年已经出台诸多调控“招数”的情况下,明年政策边际效应可能递减,从而使得调控局面更为复杂艰难。

  “行百里者半九十”。中国证券报认为,中央政府房地产调控不会半途而废。从调控措施来讲,当前仍有不少“弹药”可以选择。比如进一步利用信贷杠杆,加大行政调控力度,出台“房产税”试点等。不过,在财税、土地、金融乃至收入分配等改革不可能“一蹴而就”的情况下,我国更可能选择一条“以时间换空间”的长线调控战略。即短期依靠金融信贷乃至行政手段抑制不合理的需求,同时加大供给以及保障性住房的建设,逐步缓解房地产供需矛盾。而这一调控方式显效至少需要两到三年的时间。

  数据显示,2009年底我国城镇人口约为6.2亿,“十二五”期间以每年提高城市化率1个百分点计算,2015年我国城镇人口将达到7亿以上。如果参照国外住房保障经验,届时可能有20%左右即1.4亿城镇人口尚未购房且无力负担房价,如果以每户3.15人来计算,那么需要建设保障性住房4400万套。今年和明年,我国保障性住房的开工数量分别为590万套和1000万套,未来几年保障性住房如果继续“给力”,保障房缓解住房刚需的效果将逐步显现。加之商品房价格能够得到有效控制,“住房难”问题将在一定程度上有所改观,到那时,房地产作为一个产业将回归正常轨道。

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