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政策如浮云没拉住房价这匹“神马”

    十房网讯(都市女报)严政频出,房价依然坚挺,让人很无奈。

  2010年,房地产好似一出小剧场演出。各类角色粉墨登场,念着各自的台词。

  在一片喧嚣中,济南房价兀自保持着淡定,名列人民网*抗跌城市第三名,即使被新华网评为*该降价城市第三名,济南房产均价也已从7000元/平方米迈向9000元/平方米。

  新房 济南房价一年涨了15%

  在2010年*后一个月,公布了创新高的CPI,加息却迟到了。观望的人们不再矜持,又一次投进了地产商的怀抱。

  在公布11月CPI为5.1%后的一周,12月13日到12月19日,济南商品房网签数据显示,共成交商品房1155套,比前一周大涨了34.77%。

  配合着人们的购买欲望,济南各大楼盘打起广告都那么直白,挑战调控政策:“年底交房,分秒升值”;“三代=三套,父母一套,自己一套,孩子一套”;“投资多门路,入市选房产”……

  刚需远去,在购房者和地产商心中,房地产更多地被定义为投资品。的确,从回报率看,房子依然是2010年*稳健的投资品,在悬念迭起的调控中,价格不断攀升。回放,数字说明问题(销售数据来自济南透明售房网)。

  2010年年初,1、2月份楼市经历了短暂的冰冻期,春节假期只卖了10套房,3月份缓慢复苏,这时,新房均价在7600元/平方米。

  4月,新建商品住宅成交1089套。尽管4月17日,被称为史上*严厉的“国十条”出台,但楼市在各种猜测争论中前行:5月1679套,6月1274套,7月1770套,8月1625套,9月1672套,新房均价不知不觉攀上8000元/平方米。

  国庆长假前,第二轮调控政策出台,“十一”黄金周遇冷,但10月下半月,伴随着通胀预期走高,楼市成交量大涨,成交近2100套。11月略有下降为1843套,而新房均价达到了8851元/平方米。12月份还没完,但楼市成交量大涨已无悬念。

  对比房价,从年初到现在,新房价格已经上涨了至少15%。同样是这一年,股市没动,理财产品高的不过5%。黄金、白银涨得多,但上下起伏,赶不上房地产省心。

  豪宅 玩一掷千金的“范儿”

  2010年初,济南楼市还在探讨“万元时代”,到了岁末,万元房已成多数派,部分高档住宅直奔2万元。在海尔绿城全运村,170-230平方米的房源均价达20000元/平方米,诚基中心、万达广场、历山名郡这些楼盘均价都升至15000元/平方米。

  显然,限贷、限购、征税这些严厉政策,对豪宅作用相当有限。用开发商的话说:“买得起豪宅,需要贷款吗,还会扒着手指头算首付吗?”

  然而,豪宅的示范作用确实显而易见的,一栋豪宅盖起来,周边楼盘比着涨。豪宅价格早已与普通人无关,但无形中,普通人购房“被涨价”。

  2009年济南人均可支配收入22722元,即使2010年增长10%,相对于这些豪宅,以及在其带领下的中高档商品住宅,大多数人已望尘莫及,只能羡慕嫉妒恨地道一句:“有钱人真多。”

  二手房 价格很坚挺成交2万套

  相比于新房,二手房的价格涨跌、成交量没那么扎眼,但同样坚挺得很。如果用一条抛物线来表示,会发现,在4月新政出台后,二手房成交量出现了下滑,但二次调控后,抛物线再次向上扬起,并显示出势不可挡的架势。

  根据济南二手房交易中心数据显示,2010年前11个月二手房成交了18322套。4月份创出2700套的成交量后,遭遇调控,市场冷却,5月至8月,二手房成交套数维持在1400套左右,但9月二手房成交套数反弹,9月、10月成交量分别达到了1782套和1766套。进入11月份,二手房成交大幅反弹,攀升至2406套,比10月份上涨近4成。尽管12月份的数据还没有统计完全,但成交量大幅攀升已成定局。全年二手房成交量仍将达到2万套以上。

  与新房不同,二手房的交易双方都是个人,因此受政策影响比较大。在高房价的压力下,不少初次置业的年轻人选择了低总价的小户型二手房。根据齐鲁楼市不动产济南区域总部7-11月份的成交情况统计显示,70平左右的两室一厅已经成为很多购房者眼中的“黄金户型”。

  二手房购房队伍中,有两种不可忽视的力量:学区房和养老房。在很多业内人士看来,未来一年二手房仍以刚需为主,而年成交量仍将维持在2万套以上。

  究根本 投资需求推动房价上涨

  18日,位于长清区的常春藤楼盘开盘,论地理位置,离济南市区怎么都不算近。从市区赶去抽号的胡先生发现:“有钱人真多,不少人120平方米的房子都是一次付清。”

  任何通货膨胀背后都是货币问题,这是经济学常识。北京大学企业商学院研究中心主任赖伟民用实地调查方式调研楼盘,他在接受本报记者采访时肯定地说,现在楼价上涨是由投资需求推动的。在CPI不断上涨的情形下,老百姓面临两难,投资入股市眼看着血汗钱流失,不投资又被通胀侵蚀。楼市似乎成了稳赚不赔的渠道。

  在赖伟民看来,调控政策短期有效,但根本解决之道是改善企业投资环境,提高居民收入,扩大居民投资渠道,引导钱流向实业。

  在2010年调控*严厉的一年,年末又传来了这样的消息:万科年销售突破1000亿元,提前四年完成销售任务;各地出现新地王,龙头房企加强土地储备;北京卖地收入将超1500亿,比去年上涨53.27%。开发商不差钱,像百姓抢房一样抢地。

  做展望 保障房或是剂“凉药”

  在众多房地产调控政策中,加大保障房建设被看做是治本良药,尽管见效慢,但可以给高房价釜底抽薪。临近年末,济南也有了大量建设保障房的规划。

  12月,**个公租房项目高新区沁园新居开始建设,主要为高新区2000多名刚毕业大学生及夹心层人员解决住房问题。东部地区裕辛苑小区以及小清河附近的清河新居廉租住房项目正在运作,所有项目建成后,可向低收入家庭提供住房3500余套。

  根据济南市规划,“十二五”期间,将建成10万套公租房,其中今年建设不少于3000套;2011年后,平均每年建设2万套。到2015年末,市区享受住房保障的对象占居民家庭的比重将达到10%以上,公共租赁住房将成为保障性住房供应的主要方向。

  大量增建保障房,对于中低收入人群来说,是一个好消息。至于能否拉下高高在上的房价,没人能给出明确答案,拭目以待。可以肯定的是,当房价不再只是一个经济问题,当房价关系到民生和社会稳定,调控是不会放松的,但房地产的结构调整并非一日之功。


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