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救市一月调查 珠三角:不谈“救市”打造透明市场

 

  深圳人对于前两年房价暴涨的“盛况”记忆犹新,也许这种恐惧导致了深圳地方性政策迟迟未见出台。

 

    “深圳人都不希望救市。”当记者致电DTZ 戴德梁行深圳分部邀约采访时,梁小姐操着一口粤式普通话评论道,“深圳的房价被炒得太高了,应该降降。”

 

  梁小姐的意见恐怕是深圳房市的“主流”,无论价格如何跌,成交如何淡,也无论其他地方政府的救市如何普遍,深圳岿然不动——不仅是深圳,楼市调整力度*大的整个珠三角,在10 月22 日的中央楼市新政之前都未出台任何地方性救市措施。

 

  不知是不是因为压抑太久产生了反作用力,中央的救市在深圳卓有成效。11 月3 日至9 日,全市商品住宅成交总套数为1258 套,环比增加101.93%;总成交面积为12.50 万平米,环比增加91.65%;总成交金额18.56 亿元,日均成交约2.65 亿元,环比增加108.92% !俨然已有“井喷”之势。

救市一月调查 珠三角:不谈“救市”

  成交井喷?

  深圳世联地产在11 月**周的房地产市场周报中评述道,“开发商看好新政的暖市效果,借新政暖风,极力推盘。成交方面,本周成交量出现成倍增长,甚至超过了黄金周的成交量。”

 

  而DTZ 戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼对于11 月初的成交高峰如此解释,“救市”政策出台后,为能享受到11月1 日起实行的优惠税费,大部分已经有成交意向的二手房延迟向国土局递交产权过户申请资料,同时新楼盘的准买家即使签订了认购书,也延迟签正式买卖合同,所以导致新政出台前一周(10.22—10.31)新房成交量严重萎缩,而在新政实施的11月呈现“井喷”现象。

 

  从DTZ 戴德梁行提供的数据中可以清晰看到,深圳一手住宅,10 月22 日前日均成交137 套,在新政颁布后的10 月22 日-10月31 日,成交锐减至46 套/ 日;而在新的税费和利率政策正式实行的11 月,日均成交量骤然上升至177 套。二手房也是如此,10 月22 日以后,日均成交87 套,10月22 日-10 月31 日,成交量为每日71 套;11 月之后,又上升至日均139 套。(表1:深圳救市前后市场成交情况)

 

  毫无疑问,楼市新政对造就11 月楼市“黄金周”起了重要作用,但高成交量能否继续维持,在现在还不明朗的经济环境中还是一个谜。

 

  珠三角另一个中心城市广州的情况则有些不同,新政出台后一周,一手市场成交量萎缩到原来的一半;而在11 月之后,成交也仅仅回到原来的水平,并未出现显著增加。大部分的买家依然观望——对政策的效果还比较怀疑。不过,11 月初的“黄金周”,令广州二手住宅成交面积环比大幅增长约3 成,但成交均价没有止跌,环比降幅近一成。(表2:广州救市前后市场成交情况)

 

  价格反弹

    蒋尚礼分析认为,无论是广州或是深圳,救市并没有特别促成某类产品热销,但促销打折幅度较大的楼盘或开盘定价较周边楼盘低的项目,在救市前后均获得较好销量。

 

  在深圳,成交较理想的项目多为降价促销较多,性价比较高的项目。由于出手的多为首次置业需求,中小户型项目尤其热销,如泰华阳光海、凤凰雅居等,大户型受总价高影响,销售平淡。而受大环境影响,豪宅客户也更为谨慎。广州热销的项目包括别墅、洋房和普通住宅,此类项目均为降价幅度较大的楼盘,恒大山水城洋房10 月推出均价2600 元/ 平米的超低价毛坯单位,碧桂园凤凰城9 月也推洋房毛坯28 万元/ 套起,带装修36 万元/ 套起,广州雅居乐推的中小户型因低价也同样受青睐。

 

  值得注意的是,随着新政的出台,深圳整体房价呈逐波上扬趋势,大部分楼盘没有明显提价,但打折幅度有所减少,部分开发商对后市信心回升。藉新政实施之际提价,鼎太风华在秋交会期间促销价为11000-12000 元/ 平米, 现在涨到12500-15000 元/ 平米,卓越北区秋交会期间促销价23000 元/ 平米, 现在25000元/ 平米。

 

  救还是不救

    早在今年7 月,深圳房地产研究所就在一份调研报告中建议政府救市。随着楼市走低,救市呼声也越来越高。然而,即使到今天,深圳市政府也没有出台任何地方性措施。这甚至被斥之为“无所作为”。

 

  蒋尚礼认为,珠三角的经济动力很大程度靠进出口贸易、工业生产,现在全球经济逆转,住房需求自然减少。而好在广州及深圳是全国*早调整的城市,也有资金实力,应该可以*快恢复。

 

  综合开发研究院地产中心主任宋丁研究员也向记者表示,深圳市政府对于当地经济的发展历来都采用“少干预、后干预”的政策,一方面使得经济可以在充分自由竞争中快速发展,另一方面也相对削弱了对风险的预警和控制能力。

 

  不过,随着中央和各部委对楼市和金融政策的调整,大多数业内人士相信,深圳接下来也会出台相关的救市政策,这是一个必然的趋势。而熟悉深圳地产业的人都认为,深圳的炒房投机风比较严重,蒋尚礼表示:“救市不是救炒家,应该是救房地产这个行业,因为房地产行业上、下游产业链非常长,雇用的技术人员、工人、农民工数量都很多,需保持开发商的资金链。”从这一方面来说,政府、银行应该协助开发商重整资产结构,逐步有序套现;并在经济层面提供帮助,如减免税收等。

 

  对于深圳人而言,“暴涨”留下的心理阴影犹在,一次网络调查表明,80% 以上的网友不希望救市,主要担心一旦救市,房价就会起来。从目前来看,这种担心并非完全多余。10 月22 日的新政颁布导致深圳11 月的 “黄金周”,此时,部分开发商借救市机会大推系列存货新盘,部分开发商借着救市变相提价,还有的存侥幸心理高价开盘。蒋尚礼认为,“新政”

 

  应该是政府、开发商一起让利,创造一个公开、透明、合理的房地产市场,而不是以政府的优惠,继续支持某些开发商的暴利。


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