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有关专家预测:2009年楼市风险将进一步增大

 

  房价回调 断供增多 烂尾出现

  在日前发布的2009年中国经济蓝皮书中,住房和城乡建设部政策研究中心梁爽博士撰写的《2008年房地产市场分析与2009年展望》一文预测,2009年,在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,房地产市场将步入较长时间的调整期。

 

  短期内房价面临进一步回调

  由于需求方短期内难以走出观望,开发企业会迎来一轮“洗牌”,在供需双方作用下,短期内房价面临进一步回调。

 

  2009年将延续2008年房市的低迷,从需求者的角度讲,部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟,炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场,首次购房的自住性需求将更为谨慎;从需求结构的角度,购房需求将向实用性的中小户型集中;从产品需求特点的角度,留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求,因此未来市场竞争会更加激烈。

 

  在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下,部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险,房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”,包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。随着企业间的优胜劣汰、合并、重组,开发企业自身发展目标和开发战略也将放在这个大局中加以调整,开发企业将更加注重开发产品的品质,提供差异化的产品,以期在市场竞争中占据优势地位。

 

  在供需双方的作用下,开发企业会采取进一步降价的措施,以期尽快回笼资金,短期内房价下调将成定局。

 

  “断供”、“烂尾楼”出现可能性加大

  房地产市场的景气下降、量减价跌,加之从紧的货币政策作用,容易引发一系列的风险:

 

  一是利率上调、房价下跌引发的支付能力较差的已购房群体的“断供”风险。美国次贷危机,就是从2004年7月到2006年6月,美联储为抑制通胀连续17次升息,由此把数十万个依靠“次级债”贷款购房的美国低信用家庭逼上了断供、失房的绝路。而我国商业银行个人住房按揭贷款余额从2003年的3329亿元上升为2007年末的3.13万亿元,四年来贷款数额以年均75%的速度增长。根据国际经验,住房按揭贷款的前三至五年是风险高危期。而过去四年中新贷出的款项,在利率上调和房价下跌的情况下,“断供”的风险加大。

 

  二是开发企业资金链断裂,将导致房地产开发贷款出现偿付危机以及“烂尾楼”的出现,进而拖欠工程款和拖欠农民工工资的“两欠”问题可能爆发。

 

  三是由于房地产市场低迷,投资下滑而反作用于宏观经济,经济增长下滑的风险加大。

 

  房市供求关系紧张状况可能再现

  从长期看,随着宏观经济形势的转好,房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现。

 

  在美国经济衰退、国内经济增长放慢、股市持续低迷的形势下,2008年9月17日,央行下调贷款利率及中小银行存款准备金率。从此次利率的下调可以看出中央在“保增长”和“控通胀”的关系上,保经济增长被置于更加突出的位置。本次利率的下调对房地产市场的实质影响不大,但心理影响却至关重要,各方均看好利率将进入下行通道,这对房地产市场是利好消息。随着宏观经济形势逐渐转好,被抑制的多种需求,如快速城镇化带来的购房需求,收入增长引致的改善性需求,投资、投机需求,将进一步释放。而由于2008年以来土地购置面积和新开工面积均出现明显下滑的情况,必将影响一年半至两年以后的房屋供应量,供求关系有可能进一步紧张。

 

  此外,中小套型住房、保障性住房逐步入市,中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。在2006年推出的“90/70”政策实施后,从2006年下半年开始,许多楼盘的建设规划都进行了相应的调整,2009年将会迎来中小套型房上市的高峰。另外,随着住房保障政策以及2008年各地住房计划的落实,2009年,廉租住房、经济适用住房和限价房供应也会增加,中低收入家庭住房困难问题会得到进一步解决。


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