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救市一月调查 北京:开发商降价胜于政府救市

 

 与地产商们动辄每平米上千元的“优惠”相比,救市政策的力度相形见绌

    11月8日,北京某知名别墅项目的两位中层骨干相约探访长江实业在中央别墅区推出的“誉天下”。现场的火爆令他们震惊,拥挤的车流甚至让停车位都不好找。而许多看房者经过几分钟的咨询,就当场签约。“相形之下,我们项目已经几个月没有卖出一套,真是冰火两重天!”吴先生告诉记者。

 

  誉天下的热销并没有什么蹊跷,“就是太便宜了。”吴先生说,270 平米的联排别墅,另赠送100 平米的产权车库,一口价为470万元,“中央别墅区那么好的位置,还有全套精装修,我都忍不住动了心。”

 

  誉天下原售价为30000 元/ 平米,而按现在“一口价”算,联排单价为17407 元/ 平米、双拼18500 元/ 平米,*低折扣低达5.2 折。

 

  降价之前,誉天下3 个月仅售出17 套,而两天“贱卖”,签约70 余套。

 

  “与这样的折扣相比,政府一两个点的税费减免算得了什么?”吴先生反问。这与中原地产华北区董事总经理李文杰的说法如出一辙,“降价的幅度远远大于政策的力度。

 

  即使是上海的新政,优惠才10%,对于观望者来说,远不如等房价降15%。”

 

  数据“回暖”

  “救市政策推出之后这一段时间,购房人的心理发生了一些微妙的转变。”华润置地品牌总监朱华越如此告诉记者,“10 月22日,新政刚刚推出,人们的反应还是很明显的,从我们项目来看,到访量、咨询量均有明显的增加。”然而,活跃起来的看房并未带动购房,“从成交量上说,没有什么明显的变化。”朱华越直言。

 

  记者采访的多位业内人士都表示了类似的看法。李文杰甚至指出:“新政的出台,加剧了购房者的观望。如果没有进一步的政策,那还不如宣布不救市。现在开发商不降价了,买房的人也不买了,成交量又跌了。”

 

  不过,从北京房地产交易管理网的统计数据看,11 月的市场表现呈现一定的“回暖”迹象。11 月1 日新政正式实施当天,北京预售住宅网上签约套数猛增到700 套;11 月2日,预售住宅网上签约套数也达到629 套。

 

  而在10 月,北京市预售住宅网上签约量*多的一天也仅有452 套,绝大部分时间签约量尚不足200 套。

 

  11 月3 日至9 日,市场出现了一个“小高潮”,一周的商品住宅成交4058 套, 成交面积为378249 平米,环比上周上升77.26%,同比去年上升17.85%。北京住宅市场出现了久违的井喷行情

 

  新政果真带来了“回暖”?恐怕并不如此**。好看的数据多半是保障房的功劳。

 

  2008 年9 月,经适房与限价房大量入市就曾让成交量大幅走高,让市场表现出“回暖”的假象。而从10 月底开始,大量限价商品住宅的上市,令成交量又一次大幅攀升。

 

  根据统计,11 月1 日成交的700 套预售住宅中,有423 套限价房;11 月2 日成交的629 套预售住宅,有409 套限价房,占到了成交总量的6 成多。而整个11 月以来,保障性住房的签约量已经占据了北京住房市场需求的半壁江山。

 

  如果撇开保障房的因素,纯商品房市场的观望态势依然明显,10 月北京住宅期房网上签约为8247套,签约总面积约为79万平米;而其中,经适房和限价房为主的保障性住房的签约总量为4805 套。而去年10 月,网上签约共12524 套,这还不包括限价房。

 

  近两天,保障房签约量的回落也直接牵动全局。据北京市房地产交易网*新成交数据显示,11月12日,期房住宅签约总量156套,环比下降30%。其中包括保障房51 套,如此算来,商品房仅签约100 套左右,堪称惨淡。

 

  二次观望?

  “现在的客户心理非常敏感,我们的项目来看的、来问的都不少,但真要签约就感觉困难,买一套房恨不得要开几次家庭会议,还要开发商承诺不降价。”朱华越笑道。她感觉如今的购房者已经进入“二次观望期”,“新政刚推出时,一些观望者跃跃欲试,感觉楼市不会下跌了。然而,一是10 月27 日,本来各个商业银行要出台的实施细则纷纷滞后;二是从媒体到金融机构的大举‘唱空’,让这些人又疑惑起来:是不是房价还会进一步下跌?再等等看吧。”

 

 

  另一些业内人士,则认为导致“二次观望”的关键因素是购房人对于后续政策的预期,也就是等着“第二只靴子”,如李文杰所说:“现在购房者对进一步的措施有预期,当购房人觉得政策出尽了,没有后续政策期待了,就会出手。”

 

  其实,别说“第二只靴子”,就是已经落下来的这一只,都有些不清不楚。比如,居民首次购买普通住宅和改善性的购买非普通住宅,首付比例可以降到20%,可以享受7折的优惠利率。那么,什么是“普通住宅”,什么是“改善性住宅”?在没看明白之前,人们宁可等待。

 

  雅世集团营销总监曲维举了这样一个例子:在呼和浩特开发的东岸国际项目,某位客户本来已准备签约,“救市”的消息传来,客户表示,希望缓一段签约,等到各个银行实施细则出台,找到对自己有利的贷款方式。

 

  不管观望的原因是什么,其背后的潜台词都是:本次救市的力度不够!全国工商联房地产商会会长聂梅生明确表示:“地方政府出台的措施的力度远远大于央行、银监会出台的措施。”“此次出台的政策,起到的信号作用大于实质性的利好。”朱华越也认为。

 

  而我爱我家分析指出,“目前在二手房交易流程中,包含的所有税种相加占房屋总价近10%。也就是说100 万的二手房,仅税收一项即可占到近10 万。而在所有税种中,比例*大、征缴涉及面较广的就是5.5% 营业税,但此次调整没有涉及这个税种,只是对万分之五的印花税减免,1.5% 的契税下调至1%。

 

  明显可以看出,在近10% 的税费中,免去的0.55% 税费微乎其微,可以说降税的力度不够大。真正能为省去仅占0.55% 的税费就去买100 万元房子的人应该还是不会太多。”

 

  价格为王

    在远洋一方售楼现场,记者随机采访了几位购房人。40 多岁的张先生告诉记者,家里已有两套住房,自己前两年在股市上赚了不少钱,又幸运地“逃了出来”,“现在股市当然是不敢进了,但钱也不能放在银行里,现在的房价已经趋向合理,在合适的时候预备出手。”当记者问及对于新政的看法时,张先生认为,自己已经不属于首次购房,想买的也不是90 平米以下的户型,新政的优惠享受不上,因此也就并不关注。

 

  从对市场的拉动来说,新政远远比不上降价。从10 月北京楼盘销售排行榜可以看出,成交套数居于前列的楼盘,如中信城、星河城林荫家园、远洋一方、北一街八号和万象新天等,要么是低价入市,要么是降价幅度较大。位于朝阳北路与东苇路交叉口的万象新天,去年售价*高时超过了13000元/ 平米,目前,其罗兰大道均价仅8250 元/ 平米左右。10 月,项目售出80 套。

 

  立水桥南的润泽悦溪公寓,开盘当日售楼处引来800 位购房者,10 月份共售出70 套,成绩斐然。和许多热销项目一样,润泽悦溪依然是以低价打动人。按照该项目网站公布的价格,塔楼均价8800 元/ 平米,板楼均价9600 元/ 平米。要知道,今年上半年开盘的紫金新干线,地理位置远不如润泽悦溪,其售价都达到了8900 元/ 平米。

 

  也正因为此,瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬对媒体表示,政府想通过政策稳定房价是错误的决定,目前*大的问题就是成交量。中国房地产市场*好的救市办法就是“让全国房价跌30%,达到普通居民购买力的水平。”

 

  “第二套房”松绑?

  “*近有很多朋友找我,他们的问题都是,现在是不是该出手买房了?”曲维说。

 

  朱华越的感觉则是:“有很多潜在的购房者,他们也都有很强的经济实力,只是他们担心房价未来还会下跌。”

 

  其实,就在记者所在的《地产》编辑部,*近几个月来,已经购房与准备购房者超过总人数的1/4。刚性需求确实强大。然而,他们之中没有一人在等着“出政策”,而都是等着“房价降”。这也说明,新出台的救市政策对于楼市的刺激相当有限。

 

  与购房者相反,多数开发商表示出了极大的热情,称10 月22 日的救市新政是“一个积极的、方向性的转变”——从2003 年开始的紧缩性宏观调控走到了尽头,一系列的松绑和优惠从此开始。“任何救市的措施都好过不救。虽然说用处也不是很大,但要不断地累积才能产生效果。”李文杰说。

 

  “降低交易环节中的各种税费,在信贷政策上给予购房人优惠,这些措施对于刺激消费、增强信心是有利的,但是目前来说力度太小。”朱华越认为,“其实,政府完全可以采取更加积极的税费政策,比如,购房费用可以冲抵个人所得税。”

 

  纳帕地产策划总监王宣则表示,“二套房”信贷政策是启动楼市需求的关键一环。

 

  “高端项目的客户群不一定对价格敏感,但他们对自己的资金投放方向非常关注,说白了,就是要把手里的现有资金盘活,从事*有利可图的投资。”

 

  “一套豪宅500 万,即使他手里有500 万现金,也不会一下子付清。鸡蛋不能放在同一个篮子里。此时,首付比例的降低,就意味着提高其资金流的灵活性。这将大大提高人们的投资热情。”王宣如此说。

 

  王宣进一步表示,银行的资信评估政策需要加以改良,“现在银行都将首次购房者视为优质客户,这个观念是错误的。根据二八原理,20% 的人拥有80% 的财富,有钱人绝大多数不是首次置业。”她指出,“提前还贷者应被银行视为优质客户,并享受在信贷政策方面的优惠。”

 

  北京有间合纵广告有限公司创意总监李恩训的看法与王宣如出一辙:“通过二次置业首付款提高来规避炒房,效果适得其反,买得起房的人也不买了,买不起的人依然买不起。其实,降低二次置业的门槛会是一个有效的利好,但它更应该是一个出发点。因为这些购房人是有实际信用的,一旦失去偿还能力,他们还能有一栋房子抵押给银行。”

 

  而聂梅生向记者表示,其实在10 月22日出台的新政中,已经为“二套房”的信贷松绑埋下了伏笔。“这次不用经济适用房、两限房的提法而用了‘安居’;第二套房也不提了,提改善性住房。这就给了一个重新定义的机会。”利用这样的“模糊话语”,上海就“得风气之先”地将“普通住宅”定义为“总价250 万元以内的住宅”。“不要去着急定义,也不要瞎解释,政府一定会保增长释放消费。绝不会再去圈地、大面积盖保障性住房和商品房竞争,让商品房市场垮掉,银行出现大批坏账。”聂梅生肯定地说。

 

  而据有关媒体报道,北京建委官员明确表示,北京也会在适当的时候推出稳定楼市的政策,其政策内容同样可能涉及对于“普通住房”与“改善性住房”的解释。有上海的“偷换概念”在先,北京会如何利用这次“重新定义”的机会呢?让我们拭目以待。


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