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政策利好刺激住房消费 十堰地产自救是关键

     “房地产开发企业的银行准入门槛儿始终没有变化,放松房地产企业贷款的情况不存在。”12月2日,建行十堰分行国际金融理财师宋小娥说。虽然在此前的11月27日,央行宣布,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,同时将再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率。降息幅度之大,为10年来之*。
    十堰有恒置业公司总经理解恒标认为,贷款利息下降是对整个市场而言,并不是单独针对房地产开发企业的,“降息的主要目的是刺激消费”。

 

地产调控政策
    对房地产开发行业的强力调控始自2004年。年初,为抑制房地产投资过快增长,中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面,加大了对房地产用地的治理整顿力度,清理整顿建设用地,严格审批管理,从紧土地供应,逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”,从源头控制了土地供给。
    另一方面,中国人民银行两次提高存款准备金率,将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例提高到35%及以上,上调金融机构存贷款基准利率,严禁房地产流动资金贷款等,收紧银根,减少房地产开发的资金支持。
    但在当时的情况下,进入房地产商业开发仅仅数年的十堰仍然出现“井喷”的势头。2005年,十堰房地产开工面积达到250万平方米。这一数字与随后几年的统计相比,依然是“一枝独秀”。并且,中心城区住房价格也在这一年内全面突破2000元。
    2005年被业界称为调控年。3月26日,“国八条”出台,其重点关注的是“稳定房价”。时隔一月,新“国八条”再度出台,房价依然是重点。5月,七部委联手稳定房价;6月,二手房交易营业税出台。接连不断的政策,让开发商从“调控”中明显感受到“打压”的力量。
    虽然在2006年里的调控政策并不密集,迄今仍让人们记忆深刻的也只有“国六条”。但随之而来的连续“力口息”让房地产从开发,到按揭买房均感受到莫大压力。当年的5月31日,二手房买卖开始征收营业税。5.5%的交易税使二手房交易较之以前普遍增加万元成本左右,这一政策让众多的炒房者措手不及,来不及出手的炒房者被市场套牢成为“房东”。
    2007年,银行加息在上年的基础上依然持续。自3月18日到12月21日,连续六次加息使一年期贷款基准利率提高到了前所未有的7.47%。建行十堰分行有人士还透露,各商业银行针对房地产贷款另有规定:在基准利率的基础上,上浮10%到30%不等,而这样的政策符合央行的规定和要求。年底,国内地产业大佬级企业万科爆出“降价甩盘”的新闻,房地产开发企业的资金链成为媒体关注的热点话题。连年的调控政策终于开始发力了。
    2008年上半年,国内房地产趋冷的征象日益明显。始自深圳的“断供”,让国内一线城市房地产真正走上了“拐点”。
    “十堰商品房销售同比也出现了下降的情况。”12月3日,市房管局开发办主任王世堂说。

 

“利好”政策
    今年9月16日,央行宣布,下调一年期人民币贷款基准利率o.27个百分点。10月日日央行再次出手,将一年期人民币存贷款基准利率各下调了0.27个百分点。这是自2002年2月起,央行6年来首次下调人民币存贷款基准利率。
    10月30日,央行再度宣布,下调金融机构人民币存贷款基准利率,—年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%,下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%,下调0.27个百分点。
    2008年11月27日,央行再次降息,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。对此,有评论认为,下降幅度之大,“10年来罕见”。
    两个多月来的连续四次降息,让一年期贷款利率从7.47骤降至5.58。“贷款利息下降,对所有企业来说都是利好的消息,房地产企业当然也在其中。”解恒标说。
    而直接刺激住房消费的政策同样也在不断推出。10月22日,财政部发文,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下住房,契税税率下调到1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。同时,居民首次购房*低首付款比例调整为20%,个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。
    同时,在利率大幅下调的基础上,个人《主房按揭贷款“利率7折”的优惠也频频见诸各地媒体。
    “一个多星期前,市内有一家银行推出了房贷利率?折的实施细则,但很快又收回了。”解恒标说。{蜥见到的现象与国内一线城市颇为一致。当前,各大商业银行均在权衡“7折房贷”利弊。毕竟,距离*后实施房贷新政的日期尚有近一个月的时间。但房地产市场回暖的迹象已有所显现。
    “从*近半个多月的情况来看,前往售楼部看房的人比以前多多了。”解恒标说。
    住房维修基金的缴纳标准也在上月推出新政。11月18日,十堰市房地产管理局发出《关于调整住宅专项维修资金交存标准的通知》,公布了本市商品住宅专项维修资金缴存细则。购房人今后缴交房屋维修基金时,将按每平方米建筑面积造价的5%缴交,不再按购房款的2%缴交。
    通知公布了十堰市高层与多层建安成本:高层房屋(八层以上含八层)每平方米建筑安装造价1200元/平方米;多层房屋(七层以下含七层)每平方米建筑安装造价900元/平方米。
    新老政策对比可以发现,购买单价3000元以上的购房者将享受新政后的优惠,而购买3000元以下的购房者反倒增加了部分费用。
    “对二手房交易的松绑政策,我们正在争取中。”市房管局开发办主任王世堂说。据介绍,相关报告已提交到省政府,其主要内容包括,将二手房交易中产生的个人所得税征缴年限由5年降为2年。同时,我们也提出了减免契税的要求。”王世堂认为,报告“通过的可能性很大”。 
    “现在全国各地都推出了救市政策,但需要注意的是,救市并不是救房价,救市的*终目的是降低消费者购房的负担。”王世堂说。

 

自救才是关键
    “银行降息的主要目的是刺激经济,它对所有的企业都是—样的,不能说降息是因为房地产。”宋小娥认为,包括首付下降等政策;都是为了让消费更加活跃,绝不能认同为“救房市”。
    湖北汇城置业营销总监李焰认为,在当前金融危机的影响下,国家金融政策的变化,“是针对整个宏观经济而言,不可能是为救市而出台的。”他说,“房地产要拯救自己,只能靠自己。”
    在李焰看来,自2004年以来,由于国内一线城市房地产市场的过快发展,造成了一些地方房价过高,与市民收入严重背离的现象,而当前一些城市的住房价格下降是房地产市场降温的表现。“住房价格下降与国家先前的房地产调控政策一致,国家不会因为房价下降就出手救市。”  
    他同时认为,因为金融危机抑制整个房地产业的发展,“对内地,包括十堰在内的开发商来说,是不公平的。”他的看法是,沿海城市的房地产开发已经由造房子转向重视生态、合理利用的资源和提高产品的生命力等层面,而十堰本地的开发企业大多仍然处在资本积累阶段。“十堰房地产开发刚发展起来,就遭遇到这么大的金融危机,整个市场可能会出现大的改变。” 
    “在未来一年多的时间里,十堰的开发商是否成熟、产品是否成熟,都将经历市场*严格的检验。”李焰说。


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