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观望与流标成关键词 京沪穗供地计划均未完成

难以预料,在经历了2007年的喧嚣之后,土地市场会在一年间归于寂静。

 

受限销售低迷,在岁尾几无可能出让住宅地块的前提之下,上海*终推出的住宅土地供应大约占年初制定计划的四成,而成功出让的土地占供地计划比例更是低达约三成。在连续三年住宅用地面积持续两位数增长之后,今年上海首遇土地出让的“小年”。

在12月份大多数城市住宅土地出让计划悉数落槌之后,虽全国情况尚难以整体统计,但本报记者统计得知,作为全国楼市风向标的北京、上海、广州三地的土地出让面积*终都未能超过*初供地计划的五成。其中广州还两度调整供地指标,截至目前,*终的供地指标仍未完成。

 

 

然而,多数城市并没有及时调整供地计划,也无力找到其他有效刺激土地市场的方法。此外,由于地产商资金链日益收紧,其明年是否有实力购入新的地块尚未可知。

 

 

高土地出让流标率

 

 

取代了“非理性”和“地王”,“观望”与“流标”成为今年土地市场的关键词,这直接导致一线城市遭遇土地困境。

 

 

除去保障房土地供应计划,年初上海预定的640到800公顷的商品住宅土地供应现在仅释放出277.8公顷,加之一定比例的土地流标,*终成交的住宅用地面积为170.6万平方米。而12月份几无可能继续进行住宅土地出让。

 

 

按上述统计方式计算,上海今年推出的住宅用地仅完成计划的四成,成功出让的比例更低。对比世邦魏理仕的统计数据: 2006年上海出让住宅用地建筑面积323.0万平方米,相比2005年上海住宅用地212.08万平方米的推地量大幅增加。之后,2007年上海住宅用地出让量增长了23.3%。而今年的态势,是连续3年推地量大增之后出现下跌。

 

 

同期可作参考的是在推地量缩水的同时,*终的成交率也开始大举下滑。截至今年11月份成交的35号公告,上海今年共推出公开出让土地282幅,流标16幅。傅琦向本报记者分析称:若不计算所有的工业土地,今年上海经营性用地流标率为17.1%。其中,住宅用地的流标率超过三成。

 

 

上海土地出让流标率的高企以及出让计划的难以为继仅是全国土地市场不景气的一个缩影。

 

 

本报记者通过2月份公布的广州市国土房管局和规划局联合编制的《广州市辖区2008年住房建设计划》了解到,广州市曾计划2008年供应2.5到4平方公里的商品住房用地。按照本次建设计划确定,加上保障型住房的供地计划,广州2008年*多供应住宅用地4.9平方公里。

 

 

在广州今年*大规模的一次土地出让落槌之后,本报记者了解到:广州今年共出让住宅用地18宗,用地面积1.26平方公里,规划建筑面积270万平方米。按照*初的供应计划,广州仅完成了26%的住宅用地出让计划。

 

 

为了避免出让土地的计划与*终出让结果落差过大,广州市国土房管局两度调整土地出让指标:9月份该局将*初4平方公里的商品住宅工地规模调整到2.5平方公里,之后这一数据又在11月10日修正为1.8平方公里,至于剩余的土地,该局宣布将把部分用地放在明年适当时候出让。

 

 

事实上,在今年之前,北京土地年度供应计划流产已经几度上演。从2005年首度发布年度供地计划以来,2005年与2006年度均完成了不足50%的计划,只有2007年顺利达标。如今,2008年工地计划难以完成再次上演,根据北京市土地整理储备中心的数据统计:截至10月初,北京市共完成包括保障性住房用地在内600余公顷住宅及商业用地出让。

 

 

记者通过《北京市2007至2010年土地供应中期计划》了解到,该市在结合了当年社会经济发展形势之后,计划2008年出让1700公顷住宅用地以及260公顷商服用地。按照目前已出让的600余公顷土地计算,北京市*终出让完成计划大约在三成。

 

 

 “托底”还是“抄底”?

 

 

国土资源部下属全国地价监测中心的统计数据显示:今年上半年,全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。截至今年4月底的统计数据显示,自去年10月后的半年内,全国范围内的土地流拍数量不过40幅。而之后的5个月间,全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。

 

 

数据统计显示,截至11月1日,长三角中心城市,上海的土地出让通过招拍挂成交金额约128亿元,而2007年,这一数据约为420亿元。与去年相比,整体萎缩42%。而截至今年上半年,广州土地出让金仅相当于去年的1/4。

 

 

与去年全国性高价飙地的症状相比,土地市场“退烧”后各地情形迥异,即使是同一批次的土地出让,*终仅占地产商“少数派”的土地受让方也多是拥有不同的市场背景,并资金实力具有较大差距。

 

 

“今年明显的转折,就是有政府背景的房地产企业开始大规模通过土地出让获取土地。在地方政府看来,这种方式对于市场可以达到两种积极的效果:假设土地低价出让,国有房企‘抄底’拿地,可以有利这些企业逢低吸纳,并有利润空间;假设土地高价卖出,那么对于提升市场信心、带动市场活跃度又有积极效果。但是从已有的市场表现分析,‘托底者’还是只占少数,大多数的企业是因为有资金实力,所以选择这一时机吸纳土地。”傅琦对本报记者分析称。

 

 

记者通过苏州市土地储备中心了解到:在10月底苏州*大体量土地出让中,25块土地中成交的18块里有相当部分由政府背景的企业获取,其中不乏之前有过开发政府主导项目的资产管理公司。他们*终获取土地的价格*低为去年同期价格的1/3左右。此外,在南京等地,类似国企房企低价拿地也不在少数。从12月2日落槌的广州今年*大规模土地出让情况来看:*终的竞买者多为小开发商,而广州花都区一家小型开发商更是在此次花费4亿元拿下3宗相连土地之后,增加了总量接近40万平方米的土地储备。

 

 

对比少数国企房企的积极拿地,市场化房企拿地也占*终出让土地的绝大部分。上海绿地集团在11月份曾花费近7亿元获得上海3宗地块的开发权,总面积约为28.42万平方米。记者通过*终土地出让结果了解到:其中一块位于青浦的居住用地成交的楼面价仅为810元/平方米,被业界看为“有相当的价格竞争力”。当月19日,万达集团又以2400元/平方米的楼面地价竞得嘉定江桥的地块。这同时也被看作低价拿地的例证。

 

 

傅琦认为今年拿地的多为非上市房企,*终顺利出让的土地都有合理的价格,只要实力允许,房企依然有“逢低吸纳”的欲望,只有在当地地产企业资金欠缺之时,才需要动用政府开发企业大举拿地。


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