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房地产十年市场路:几近迷失的住房保障

 

  在过去几年房价大幅上涨的时间里,从上海到其他普通的中国城市,有越来越多的居民发现通过商品房市场实现改善居住的希望越来越渺茫。

 

  2007年8月,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发24号文),明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容,把政府政策重心拉回保障轨道上。

 

  上海威斯顿不动产管理学院院长、上海房产经济学会副会长印?华坦言,在24号文之外,各级政府还有包括调控思路等许多方面需要改进。

 

  收入与房价涨幅的巨大落差

  1998年7月1日起,经历了整整10个年头的住房制度改革,进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新时期,随着中国庞大的住房需求被推向市场,为后十年中国商品房市场快速发展和房价飙升埋下了伏笔。

 

  福利分房制度的停止,在很大程度上为中国房地产市场的发展奠定了扎实的市场需求基础,而随之而来席卷全国大大小小城、镇的旧区改造、动拆迁,则进一步激发了中国老百姓对住房的需求。

 

  国内知名住房金融专家、上海市公积金管理中心副研究员丛诚指出,包括公积金制度、商品住房按揭等住房金融服务的跟进和完善,客观上刺激住房需求全面爆发,从而推动房地产业快速发展。

 

  1999年2月23日,央行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月,人民银行将个人住房贷款*长期限从20年延长到30年。

 

  “市场成为推动住房发展的主导性力量,在很短的时间内,把大量社会经济资源吸引到房地产行业,促使楼市(楼市博客)高速增长。”丛诚说。

 

  但是这十年中,国内居民的收入上升速度被房价增速远远抛在后面,越来越多的老百姓望着不断攀升的房价无奈。

 

  “可以看到,过去十年中,很多城市的房价达到了4倍、5倍甚至更高的涨幅,但这些地方居民的同期收入往往只能达到3倍左右,而且这种差距还在被进一步拉大。”一位曾在国内多个城市有过长期房地产经验的开发商资深人士告诉记者。

 

  住房保障投入滞后

  “住房制度改革为房地产市场快速发展提供了制度基础,旺盛的市场需求则是发展的根本动力。”丛诚指出,而所有参与主体的利益趋同与驱使,即是促使房地产市场高度活跃、房价上升并持续高位运行的直接原因。

 

  在印?华看来,过去10年中,在诸多利益趋同因素的背后,来自土地政策及供应方式方面的调整,扮演了不容忽视的角色,土地招拍挂出让方式和有偿使用模式的*终确立,让这些利益趋同因素找到了*根本的着力点。

 

  2001年4月,国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》,明确提出经营性用地必须采用招标拍卖的方式进行出让。土地有偿使用在有效制止无偿用地时代的严重浪费同时,土地级差地租在地价高低水平上得到充分反映,土地出让金收益也使各地政府开辟了巨大的税外财政收入来源。这也使得一些地方的土地资源进一步向商品市场集中,而住房保障层面的土地资源被严重挤压。

 

  2006年为例,我国房地产税收在地方税收的比重约为20%-25%,如果加上土地出让收益,将达到地方财税收入的50%。

 

  相反,住房保障在资金方面的巨大需求和投入,让一些追求一时经济数据和财政数据的地方政府,有意无意忽视了。

 

  “不过,在这10年中,以经济适用房为主的住房保障体系一直在强调,但相关措施始终无法执行或被扭曲了。”印?华坦言。

 

  国家统计局数据显示,全国经济适用住房竣工套数所占住房总套数的比重,由1999年的约25%,逐步降至2005年的约8%,随后更降至3%。

 

  未完成的房改

  从2003年开始,中国房地产市场进入了宏观调控下的发展周期。而24号文*终确定的“两条腿走路”的模式,则是长达近5年调控摸索之后,形成了一套将贯穿今后中国住房制度发展的模式。

 

  1997年-2006年,我国房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由7.16%增加到11.5%,年均9.72%。

 

  供需两旺和房价迅速上升,带来了一系列社会经济问题,广大中低收入者住房问题矛盾突出。

 

  2003年以来的一系列调控,主要指向房地产市场,政策措施也由单一逐步趋向综合,由温和趋向严厉。但2008年以前,国内大部分城市的楼市发展证明,这些仅仅局限在商品房市场范围内的调控措施,并没能真正遏制房价上涨的势头,反而刺激房价在短期观望后出现报复性反弹。

 

  丛诚指出,住房保障机制与住房市场机制应有效衔接,两者在功能上相互平行,在运作上住房保障需要通过政策引导并依托局部市场机制运行,两者有机联系。需要尽快研究制定城镇住房制度规划、建立国家住房委员会、应用住房政策矩阵模型制定系统周密的住房政策等等。


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