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专家:楼市目前还在寻底 自住购房者可以出手

2008-12-04每日经济新闻 我要评论(0)

 

    刘光东北孚地产研究所副所长

    虽然目前房地产市场受全球经济的冲击十分严重,但大降息等国家利好政策的相继出台,相信在政策性的作用下,房地产的前景还是比较乐观。

 

    而对于久久疲软的中国楼市而言,今年年底到明年可能还将是一个困难时期。从趋势来看,预计在接下来的一年,房价仍然会有持续的调整。

 

    对于购房者而言,情况分为两种,一种是自住的,这类购房者不必考虑太多,首先该考虑的是是否有付首付的能力,其次是区域房源的调研以及购买之后的还贷能力,另外要注意的是不要趁着某区域性房价虚高的时候去买该区域物业;而对于投资者而言,他们更关注的是房价,那么就目前的状况而言,肯定还是“底”,但从长远来看,投资房产的增长空间还是有的。

 

    朱大鸣

    资深房地产评论家

    即使现在的楼市情形不太让人满意,但长期而言,还是比较健康的。楼市的调整期有个正常的波动和区间。预计在明年会逐渐稳定,投资商在这一轮回合里面临的抉择是很艰难的。首先国家的政策不支持二次购房,然后,他们也在犹豫何时才是楼市的“底”。

 

    对于抄底的投资客,不能再以过去观点去看待。一直来,媒体把温州炒房团冠以奸商的恶名,其实在房产市场资金不足,停滞期过长的情形下,他们再现江湖无疑是经济的润滑剂,对于提升人气,解决开发商资金链紧张问题,带动楼市消费是功不可没的。

 

    单许昌

    房地产分析人士

    楼市作为经济链条中至关重要的一环,它和股市一样,总会有一个不断调整的过程。楼市的状况如何,*直观的表现反映在成交量上,但就目前的成交量来看,还不是那么乐观,估计从今年到09年上半年会是一个调整周期,但幅度不会很大,在上下5%左右。我认为09年上半年是购房者的,下半年是属于开发商的。

 

     目前,许多购房者担心政策的力度太大,对房价会有进一步的影响,而开发商又因去年高价的拿地投入,资金链紧绷,双方形成了一个僵持状态。预计这些因素会导致09年上半年的期间会有一个低点出现,不过在09年下半年应该会出现成交量的转折点。

 

    值得购房者和开发商关注的实际还是土地问题。对于购房者而言,要保值,其实在经济链条中,只有土地是不受国际汇率变化影响的。购房者可以在这个时期处于“观望”状态,但并不代表无畏的等待。应该把精力放在寻找好的区域以及房源上。而对于开发商而言,09年,投资地块所选择的区域是*重要的。09年下半年拿地可以说是抄土地的“底”,09年拿的地块2010年才能推出项目,也符合楼市起伏周期的规律。从历史规律来看,中国房产调整期是5年一个周期性的循环,所以说,从明年下半年开始,中国楼市又会进入下一个“牛市”。

 

    顾海波

    房地产评论人士

    现在面临严重的世界金融和经济风暴,我认为中国楼市不可能独善其身。且国内外资金在中国房产投机盛行、保障住房严重短缺和滞后,尤其是长三角地区,房价已严重脱离大多数老百姓的收入,市场风险日益积累,楼市上下都有阻力,我认为“稳中有降”应是09年中国楼市的主旋律。

 

    就自住购房者是否应出手买房,我个人认为09年不是买房好时机,观望仍是**,要“提高警惕,保卫口袋”。对投资置业者来说,09年同样不是好时机,全球经济处于下滑趋势中,保值比增值更重要,机会成本比较大,我个人认为暂时不动为宜。

 

    蔡为民

    台湾房地产政策研究学会秘书长

    今年,虽然从地方到中央出台了一系列措施以刺激楼市,但是,我认为这种种的措施不能产生作用,总体来看,中国的房地产市场尤其是上海市场仍然难挽颓势。

 

    从房价走势来看,恐怕要跌到明年的第二季度,跌幅有可能达到25%上下,明年第三季度或许才会有止跌回升的趋势出现。

 

    这是因为房地产市场跟购买者群体的结构有密切的关联。我曾经说过,购买者结构决定房价走势。而在去年,也就是07年9月份以前,上海的整个市场的购买者以“三外人士”为主。所谓“三外人士指的是省外,即以温州人为主体的省外购买者;境外,以台湾人为主体的境外购买者;国外,以海外基金组织为主体的国外购买者。

 

    这三种资金充斥了当时整个的上海市场,所以我认为在当时即07年9月份之前谈房价和人均收入的关联没有任何意义。因为这些“三外人士”都不是区域人均收入的计算人口。而现在,购买者结构出现了本质的转变,目前上海市场的需求是以本地人购买为主体,是以一个以本地刚需为主的市场,“三外人士”已经进到观望及退却的状态。而现在的房价对于这些刚需人群而言是没有吸引力的,或者说是没有购买力的。

 

    所以,我认为,直到三外人士重新进场市场才会有上升趋势出现,而明年三季度我个人认为是一个进场较良好的时机。

 

    陈真诚

    房地产营销策划人

    今后房地产市场的总体趋势应是,房价向下,房市向尚,房地产的深度调整还将继续,房价总体还将继续向下回调。但是,随着调整的继续,中国房地产市场将越来越成熟,消费者和开发商都会越来越理性,因此从中长期来看,中国房地产市场的未来是积极而乐观的。

 

    需求方面,在未来一定时期内,自住消费者还将继续观望,大量的投资客还将继续远离市场或暂做观望。但目前购房、供房的总成本已大幅降低,对于确实急需买房的首次购买90平方米及以下普通住房或符合政策而购买改善性普通住房的消费者而言,可以考虑买房,对于非急于购买或非首次购买90平方米及以下普通住房的买房者,或可选择继续观望。

 

    就开发商来说,不妨趁央行连续四次降息、政府陆续出台系列政策刺激经济增长之大好机会,适当及时调整房价促进销售。同时,对于那些资金紧张的开发商,不妨及时调减开工规模,压缩投资,有富余土地的开发商,不妨学习美国开发商在应对房地产危机时所采取的“燃烧土地策略”,争取机会出售土地,以换取资金。


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