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住宅专项维修资金调整 对十堰楼市几无影响

2008-12-05十房网 我要评论(0)

    11月18日,市房地产管理局发出《关于调整住宅专项维修资金交存标准的通知》,在公布我市商品住宅专项维修资金缴存细则的同时,也调整了住宅专项维修资金交存标准。那么,住宅专项维修资金的调整对十堰楼市是否有影响呢?记者走访了业内人士。

  住宅专项维修资金上调

  据悉,这是十堰出台房产新政后公布的**个实施细则。从12月1日起,在十堰市区签订商品住宅(含经济适用房)买卖合同的购房者若购买2008年12月1日后办理的《十堰市商品房预售许可证》的楼盘的,办证时缴存的住宅专项维修资金,为每平方米建筑面积造价的5%。在12月1日前办理预售许可证的楼盘仍按原有政策购房款的2%标准执行。

  《通知》规定,交存标准为商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金。具体标准是:高层房屋(8层以上含8层)每平方米建筑面积按照建筑安装造价1200元/㎡的5%交存;多层房屋(7层以下含7层)每平方米建筑面积按照建筑安装造价900元/㎡的5%交存。出售公有住房的,业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积按照房改成本价的2%交存。售房单位按照多层住宅(7层以下含7层)不低于售房款的20%,高层住宅(8层以上含8层)不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。每平方米建筑面积的建筑安装造价由市房地产管理局根据市场变化会同有关部门进行专业测算后适时予以调整。

  交存方式由双方交存调整为业主单方交存

  据悉,调整的*大变化是,交存对象为商品住宅、非住宅专项维修资金的交存由以前的双方交存(开发建设单位和业主)改为由业主单方交存。出售公有住房仍由双方交存(即售房单位和业主双方交存)。

  交存方式为,商品住宅和非住宅业主应交首期住宅专项维修资金。由开发建设单位在办理《十堰市商品房权属证明书》时,按照《房地产勘测报告书》所标注的建筑面积一次性代为交存,然后由开发建设单位在交付房屋时逐户收取。出售公有住房单位在办理房屋产权分户时,将单位和业主应交专项维修资金一并交存。各县(市)可参照执行。

  新老办法*大的变化就是开发建设单位不再交存维修资金。但一个事实是,如果不找到一个好的衔接办法,会对今后使用分摊造成很大的困扰。开发建设单位在房屋预售时,就已经把原有标准告知了购房人,还有的已经代收了购房人的维修资金。基于这种情况,为了减少因标准不同而带来的各类矛盾,便于每栋房屋交存维修资金的统一性,使今后的使用分摊更公平、合理,市房管局规定,以2008年12月1日前办理《十堰市商品房预售许可证》为分界点,做好新老标准的衔接工作。

  那么,为何首期专项维修资金要由开发建设单位一次性代为交存?市房管局相关人员在接受记者采访时称,新办法第十三条规定:未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。同时,第二十一条规定:住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。另外,维修资金账户是按栋建账。基于这几项规定,结合我市房屋销售办证普遍的做法,为便于科学、规范管理,规定由开发建设单位在办理《十堰市商品房权属证明书》时,按照《房地产勘测报告书》所标注的建筑面积一次性代为交存,然后由开发建设单位在交付房屋时凭发票向购房人收取。

  另据介绍,此次调整住宅专项维修资金交存标准是依据国家建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》和《省建设厅、财政厅<关于转发住宅专项维修资金管理办法>的通知》要求而进行调整的。《住宅专项维修资金管理办法》的第二章第七条规定:商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。按照这一规定,结合当前我市房地产市场的情况,从有利于市场发展的角度考虑,市房管局确定了执行5%的*低标准。在建安造价的核定方面,市房管局咨询了市建管处造价站,同时对我市建筑市场进行了调查了解。在综合考虑这两个方面的基础上,*后确定在一个较长时期内建安造价按照高层房屋(8层以上含8层)1200元/m2、多层房屋(7层以下含7层)900元/m2标准执行。

  购买单价3000元以下住房交存费用略有增加

  东方明珠城市花园策划经理胡朝辉为记者算了一笔账。

  以新出台的高层房屋(8层以上含8层)交纳标准为每平方米60元,多层房屋 (7层以下含7层)交纳标准为每平方米45元标准计算,胡朝辉介绍,如果购买的是3000元/m2的房子,按100m2计算,实施新政前要交存住宅专项维修资金6000元;实施新政后,如果是高层则需交存6000元,低层则只需交存4500元。如果购买的同样是100m2的住房,但房价为2500元/m2,新政实施前则需交存5000元,实施后高层为6000元,低层则为4500元。如果购买的是100m2的住房,但房价是2000元/m2,新政实施前则需交存4000元,而实施后高层为6000元,低层仍为4500元。

  通过对比可以看出,实施新政后,住宅专项维修资金的交存与房价没有关系,关系*大的是购买的是高层还是多层,以及住房的面积。从对比情况可以发现,购买单价3000元以上的购房者将能享受到新政后的优惠,而购买3000元以下的购房者则稍微增加了费用。因此,新政的实施对于购房者来说,购买单价越高的住房能够享受到更大的住宅专项资金的交存优惠,而购买单价越低的住房所交存额度要比原来要高。同理,购买的住房面积越大交存的额度也将越高,面积越小交存的越低。

  新标准执行后对十堰楼市没有影响

  按照新标准计算,无疑将会增加业主的支出,那么是否会影响到我市的房地产市场呢?“基本没有影响。”市房管局相关工作人员认为。

  该工作人员介绍说,首先是开发建设单位不再交存维修资金,在减轻企业负担的前提下,还可以让利于购房者;其次是业主按照建安造价交存维修资金避免了因房价上涨而带来的阶段性负担,更公平更合理。同时,这次标准的确定,房管部门的原则就是在不增加购房人负担的前提下,保持老标准的水平。所以,新标准的执行对我市房地产市场基本没有影响。

  胡朝辉也认为,在一定程度上看似购房者的支出增加了,但也极其有限。实际上企业由以前的交存一部分到现在的不再交存,由业主单方交存,实际上减轻了企业负担,也让利给了购房者。此外,如果按照旧标准交存,房价上涨将直接影响到住宅专项维修资金的交存额度,而新标准则与房价上涨没有任何关系。对比新标准和老标准,变化不大,因此对十堰楼市不会产生影响。


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