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广州未现“断供”潮 房价下跌若超30%或将现

2008-12-04十房网 我要评论(0)

核心提示:

 

从7月引发各界关注的深圳“断供”风波,已有进入仲裁程序的确凿案例逾600宗。这场断供风潮是否会波及广州?记者采访了解到,尽管广州有出现零星断供个案,但是尚未有断供潮出现。有专家表示,广州短时间内没有断供潮出现的危险,但是政府要密切关注楼市动态,做好预案准备,一旦房价持续猛跌,不排除步深圳后尘出现断供潮的可能。

现状: 广州尚未卷入“断供”漩涡

 

深圳“断供”风波持续至今,逾600宗确凿案例进入仲裁程序。而一度与深圳领跑广东房价的广州,在风雨飘摇的楼市低迷期,是否也将被卷入“断供”的漩涡中?

 

广州各大银行之前回应此问题均不约而同地声称,广州并未出现断供潮。

 

在很多专家看来,在高房价之下,广深两地楼市有着迥然不同的“路数”。专家分析称,深圳楼市去年涨幅惊人,广州楼市涨幅远远不及深圳。深圳外来人口多,买多套房的情况普遍,投资客较多,而广州楼市主要是以自住、换房等需求为主。“如果不牵涉到换房,楼价涨得再高,自住的房子也是不会拿去卖的,同样楼价下跌更不会轻易出售了”。

 

广东中原地产项目部总经理黄韬说,按照业界普遍共识,房价下跌30%-40%以上,才会出现大面积的“断供”现象。目前,广州楼市整体跌幅尚未超过“警戒线”,只有在去年9月份房价*高峰购房的人,到现在才会承受30%的房价跌幅。据估算,去年9月份购房者中,其中只有10%是投资客。因此,目前广州出现断供潮的可能性不大。

 

黄韬说,600宗断供案例,相比深圳每年10-15万套的成交量,比例不能算多,得出断供潮出现的结论为时尚早,只能说明某些楼盘断供情况较多。

 

信号: 二手市场涌现大量卖盘可视为前兆

 

有分析人士指出,房地产市场二手房是否涌现大量卖盘,可以视为断供“井喷”即将发生的前兆。

 

满堂红市场研究部经理周峰表示,前几个月,广州楼市一度出现炒家抛售二手盘的情况,而近期这种情况并不多见。这批投资者大多是在去年9~10月“高位接盘”的客户,他们降价转售的幅度并不大,相比高峰期房价下调了10%左右。

 

“广州并未有断供潮出现,目前只存在一些零星断供个案。”亿达按揭市场部主管陈溢溢认为,断供个案与业主个人经济收入等情况有关,即使在房地产市场发展迅猛的几年内,市场其实也存在购房者断供的现象。

 

合富辉煌首席分析师黎文江乐观地说,目前广州出现断供的可能性较小,政府只需密切关注楼市动态,做好预案准备。他解释说,目前银行的不良贷款率较低,而且从9月至今,央行已连续四次降息,无疑减轻市民的供楼负担。尽管受金融海啸波及,目前失业的市民有所增多,但政府已经制定了4万亿元的扩大内需计划,将会创造更多的就业机会,解失业者燃眉之急。

 

分析:房价弱持续下降 广州或有断供潮隐忧

 

持续下跌的房价,是开启断供这个潘朵拉之盒的钥匙。

 

根据广州市国土房管局的权威数据,9月广州一手住宅均价跌至8244元/平方米,回落到去年2月的水平。其中,越秀、荔湾、海珠、天河四大中心城区,显示出地段优势在这轮回调中的坚挺性,目前仍处于“万元区”,其中越秀9月房价领跑全市,高达15810元/平方米。

 

中心城区巍然不动安如山,白云、番禺、南沙、萝岗、花都等郊区却陷入价格苦战,一些楼盘房价大幅下调。

 

根据11月成交数据,中原地产相关人士表示,很多在售楼盘延续国庆时的优惠或价格继续下调,龙光峰景、保利城、祈福辉煌台等城区外围中部分低价位项目大量成交,11月广州签约均价比10月份略有下降。而被视为广州房价标杆的珠江新城的部分楼盘价格下调幅度较明显,目前该板块主力产品的价位已经调整至16000-17000元/平方米左右。

 

广州房地产协会专家组成员韩世同说,广州楼市步入下行通道态势明显,在下降通道中政府要防止房价暴涨暴跌。他表示,广州楼市总体来看有效需求依然不足,房价下行的压力很大,因此不排除广州未来步深圳后尘出现断供潮的可能。

 

广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,广州房价的底线是跌回2006年6300元/平方米的水平。他说,目前深圳超过600宗的断供案例仅仅是个开始,一旦降到6300元/平方米,去年、今年购房的市民将大部分面临负资产,楼市将不可收拾,对此政府需要提高警惕。

 

成交量:11月签约面积小幅下降

 

要准确把握广州楼市的脉搏,还要看成交量的脸色。如果没有成交量的支撑,房价进一步下滑在所难免。

 

中原地产研究部*新发布了《2008年11月广州一手住宅市场监测报告》。报告显示,11月全市十区共签约4800余套单位,签约面积约52万平方米,签约均价约8200元/平方米。同10月份相比,11月的签约面积和均价均有小幅下降。

 

从阳光家缘的每日数据分析,11月初正值房贷新政刚开始实施,从1日到9日,成交量都比较理想,除了11月7日一天的销售量仅有168套之外,剩下平均每天约200套,但此后成交量开始在一百六七十套左右徘徊,虽然总体而言每天签约量仍然比较平稳,没有出现大起大落的局面,但还是在央行宣布大幅降息后的11月28日出现全市只有40套成交的情况。

 

赵卓文指出,目前的成交量并没有人们想象中的那么糟糕,但是市民入市的积极性较弱,能否保持稳定尚是未知数。

 

“万人团购”杀到 专家并不看好

 

被媒体炒得沸沸扬扬的“深圳万人住房团购”发起人邹涛声称,有计划涉足广州市场。“万人团购”能否搅动广州楼市,带动房价下调?不少专家纷纷表示,“万人团购”操作难度大,甚至有抬高楼盘房价的可能。

 

按照深圳发起人的说法,“已有两家开发商的300套住房议好价格,控制在目标价格以内。”似乎“迫使开发商腰斩房价”的目标指日可待。

 

“万人团购雷声大,雨点小。”寒桐(广州)投资顾问公司总经理韩世同认为,万人团购与此前媒体、银行等组织的团购行动效果相差不会太大,会拉动楼盘一定成交,但是很难争取到特别大的优惠,因为组织松散的“万人团购”,其成员的购买能力和购买意向不明,组织者根本不能准确把握,也无法在与开发商的谈判中满足各成员的要求。

 

他表示,如果开发商急需资金周转,降价卖楼,也会面向全社会降价,这样效果更好,没可能只向“团购群体”降价。

 

广东中原地产项目部总经理黄韬表示,万人团购操作起来难度很大,截止目前也尚未有成功案例,因为买房是个体性的需求,大家的意见难统一,有的人偏好小户型,有的人要求价格尽可能低,有的人对建筑风格和房子架构有自己的追求。他表示,如果一万人都看中某个楼盘的房子,扎堆去买,甚至有抬高该楼盘或附近区域房价的可能。

 

业内人士称,广州有不少“团购买房”,如果像深圳大规模团购,各种经济条件、不同需求的人群集中起来,肯定会众口难调。“当然可能会有部分楼盘借此机会有所成交,但从整体成交比例来看,对其成功率,我们有所保留”。


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