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回购商品房做保障房需先解决四大难题

2008-12-03十房网 我要评论(0)

    北京市副市长陈刚于近日表示:对于部分中低价位、中小户型的普通商品住房,政府将采取建设与收购并举的措施,收购部分符合条件的中低价位、中小户型的普通商品房,转化为保障性住房或限价房。

    笔者以为,这样做当然有益处的,但也要过好四道“关”。

    首先是审核决策关。政府回购普通商品房作为保障房涉及到政府采购、保障房配售等诸多独立法律环节,所以要经过一定的预算、政府采购、配售决策程序。为避免权力寻租和执法黑箱,无论是回购的预算、决算,还是*后将回购的商品房作为保障房向特定人群配售的原则,根据相关法律法规,都应得到同级人民代表大会的批准,并在具体执行中接受其监督。

    其次是回购方式关。政府参与市场操作回购商品房,不管做何用途都属政府采购,因而政府回购必须恪守政府采购的相关规程,不能自导自买,非经公开招标或竞争性谈判等竞标程序,即使是房价、地段完全符合限价房要求的楼盘也不能直接下单购买,譬如政府不能直接帮助自己发现的个别条件适合的企业开发的楼盘运作,不能采用直接收购的方式扫盘。

    再次是回购价格关。政府回购普通商品房作为保障房的价格不是无限制的,其购置成本不得高于限价房的招标开发成本,并不得高于同区域、同位置任一普通商品房的价格。为了确保社会公平,这是确定政府回购商品房标价的一条制度红线,不能以任何理由放宽。

    *后是配售关。回购后的商品房作为保障房,将按照保障房的相关条件进行配售。这就使得政府回购商品房时暗含了一个潜在的回购条件,即政府回购的商品房不得面积过大,不能是高档商品房低卖后转为保障房,以避免社会分配不公和相关利益输送的嫌疑。同时,作为保障房的回购商品房配售,要遵循国家和同级人大立法机关确定的配售原则,细化操作规则,对所有适合对象一视同仁。(李季先,万商天勤律师事务所合伙人)


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