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“中国农地流转**拍”:国土部态度成为关键

2008-12-03十房网 我要评论(0)

    他*初以村官的身份出现,但是现在又以承包者的姿态来搞拍卖。

    尽管当地政府在促成这件事上投鼠忌器,合作方、意向竞拍方首鼠两端。

    但村党支部书记张玉旺对自己做成“中国农地流转**拍”却信心满满。

    12月2日,北京市,平谷区,良庄子村。该区农委为了此事组织意向竞拍方座谈。但是结果却差强人意,包括会议组织者在内的所有参会方一起陷入悖论里。“劝退”还是‘鼓励’,这是一个问题。

    就在一个星期之前,包含“中国农地流转**拍”内容的广告牌被当地工商局强拆。

    “这件事做好还罢,一旦出现问题,谁来承担责任?”平谷区区委宣传部一位人士说,目前农地流转缺乏法律支持,政府很担心放开这种农地流转,会导致某些人会从土地转让中获取暴利,产生新的分配不公,引发社会矛盾。

竞拍事件事先张扬

    11月中旬,张玉旺通过媒体宣布,将自己承包的平谷区黄松峪乡塔洼村的1万亩山地承包权拍卖。

    与此前所有土地承包权转让形式不同,这次将通过民间拍卖事务所进行拍卖,这将是“中国农地流转**拍”。

    这是一场精心策划的拍卖事件。

    承担此次土地拍卖的北京艺海拍卖公司总经理徐应鹏告诉记者,*初他选择张家口市的一块土地,但是当地地块交通不便,因此放弃。

    “拍卖地块的选择首先考虑的商业开发价值,参与投资商*先考虑的是项目效益,还剩多少投资潜力。其次是地理位置、交通条件。”徐应鹏说。

     塔洼村,一块理想的拍卖地块,离平谷城区约30公里,除了*后一段3公里左右的盘山小道,其他与旅游公路和国道相连,交通极其方便。因为紧邻“石林峡”等风景旅游景点,塔洼村早已开发,是典型的北京“农家乐”旅游景点。

    1997年,北京市进行山区农村改造,塔洼村40余户村民被迁到山下良庄子村,塔洼村山地的承包人,正是张玉旺。

    良庄子村村长助理柏赢介绍,塔洼村改造后有约40余间客房,10余年来一直处于经营状态,每年都有10万元左右的收入。

    不过近几年,农家乐生意竞争日趋激烈。

    “正是时候”,张玉旺说,“及早退出”

    张和其他三位合伙人打算将塔洼村承包权转让,当“决定”出台后,当地一名策划人和张玉旺一起将这个承包权转让行为包装成了“中国农地流转**拍”。

    据悉,这次拍卖拟定起拍价在500万元,而之前几家投资方商谈的转让价都不超过470万元。

    “这次拍卖的*大意义就是通过市场拍卖的方式,实现农地价值*大化,将市场拍卖的方式引入农地流转,”徐应鹏说,“农地,这是一块巨大的市场。”

    策划虽好,转为现实却不容易。

    11月26日,记者**次去塔洼村的时候,就赶上了当地工商局强拆广告牌。徐应鹏告诉记者,工商局拆除广告牌的**理由就是上面有“中国农地流转**拍”的字样。工商局以涉嫌广告为由将其拆除,其实背后还是避免“树大招风”。

    张玉旺也曾透露,记者再去时,张玉旺已经不再出面见记者,而是派其助理柏赢出来接洽。

    据北京市农委统计,仅北京郊区就有“农家乐”项目1.7万个,年收入超过10亿元。如果农地承包权流转都能进行拍卖,这将是一个巨大的市场。

    “这个事情现在不要去关注它,让他做成,过一年以后看看结果怎样再说。”平谷区区委宣传部一位人士表示,他们对塔洼村农地拍卖的事情很难把握尺度。

土地收益暂难摆平

    11月19日,张玉旺召集了21名村民代表表决,结果当然是一致同意。但是,良庄子村张玉华等村民代表接受记者采访时却表示,不清楚农地承包经营权流转后利益如何分配,他们希望村集体能多分得一点。

   一位村民代表告诉记者,他们从塔洼村搬迁下来以后,与原良庄子村村民一起分“口粮田”,每人分到田地不过4分,村里年轻人都靠在市里打工为生。目前,张玉旺等承包人每年只给村里交2万元承包费,这些钱也被用于良庄子村的道路建设和办公经费,村民并没有直接分到任何钱。

     更多质疑的声音指向张玉旺等承包人从这次拍卖中获得的利益。

    张玉旺等人原来与村集体签定了50年的承包合同,目前还剩41.5年,就在这宗土地承包权拍卖之前,村集体又同意将土地续租13.5年给张玉旺,因此塔洼村土地拍卖使用权年限延长到了55年。

    假如拍卖获得500万元,张玉旺等人只要按每年2万元承包费的标准将41.5年,共计83万元一次性给村集体。另外13.5年按照每年5万元的价格续租,还需要缴67万元承包款,两项合计共150万元给村集体,剩余350万元则可归张玉旺等4人分配。

    张玉旺对记者称,在收回自己的投资后,将尽量给村集体多一点利益分配,但在村民眼中,这是空头支票。

    拍卖成功后,张玉旺想捐钱给塔洼村,建立一个“中国农地流转**拍”的牌坊。

    除了这座牌坊,村集体和村民似乎再与这次拍卖所得利益无关。

    记者调查中了解到,塔洼村附近约有20家类似的农家乐旅游景点,其产权特性与塔洼村相似,目前市场转让承包价约为5万元/年,购买方需要接着给村集体缴纳2-5万元/年不等的承包价。以此核算,塔洼村拍卖的成本算是很低的。

法界争议从未中断

    拍卖行的徐应鹏告诉记者,“中国农地流转**拍”的事情已经引起了很大反响,仅北京就有20余宗类似性质土地找到他,希望通过成为“中国农地流转第二拍”、“第三拍”。

    该次拍卖,有意向参与塔洼村土地拍卖的多为港资、台资和外资资金方,一位韩资代表称,即使拍卖500万元,这1万亩山地也是值的。目前在北京顺义地区买一套别墅就要上千万元,这500万元的山地改造后,可以作为度假酒店等高档经营场所。

    徐应鹏认为,农地流转给民间拍卖行业带来了巨大商机,而拍卖仅仅是实现农地价值的一种市场操作方式,至于利益分配等系列问题,与拍卖活动无关。

    而事实上当地政府*担心的正是缺乏配套法律支持的情况下,过早、过快放开农地流转,是否会带来新社会问题。

    国土资源部规划司司长、原国家土地督察成都督察局长董祚继在国土资源部网站撰文:“自从《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称“决定”)发出后,我们立即进行过农地流转调研,结果发现大量资本都等待去农村买地。农地流转应该本着有利于农民的原则进行,但是缺乏法律支持的情况下,很多农地流转活动就会变味。

    没有政府“透底”,投资商开始担心。

    一家有意向参加12月28日拍卖活动的香港投资商对记者表示,他对内地(尤其是在北京)做这种高风险的拍卖很担心。

    “如果没有法律或者政府方面的承诺,我们是不敢签合同的,例如土地开发用途、承包年限法律保障等,都需要政府出具相应文件我们才认可。”这位香港投资商对记者如是说。

    不过徐应鹏认为,塔洼村山地承包权拍卖不存在政策上的困难,只要按照拍卖法将此事向当地政府备案后就可以进行,他们定于12月4日向平谷区政府备案,12月28日进行拍卖。

    而张玉旺也表示,1万亩山地承包经营权是他的,转让承包权只要两方谈判同意即可,拍卖只是与更多的投资方洽谈而已,实现拍卖转让承包权没有什么问题。

    但是平谷区规划局对此并不同意,该局人士告诉记者,农地流转不能改变土地性质,塔洼村土地改扩建需要经过规划部门许可。

    而张玉旺等人也为了绕开“不得改变土地规划用途”这条规定,在拍卖中提出所拍卖土地不改变原有性质,如改变用途,受让方需要自己去获得有关部门批准。

    有拍卖人士担心,在法律不规范的情况下,通过炒作去拍卖一个法律关系不清楚、用途不明确的土地,一旦拍卖后又出现问题,会产生后续的问题。如果这种事情大范围产生,势必会造成农地流转的纠纷集中爆发。

    另外,虽然张玉旺表示自己是塔洼村1万亩山地的承包人,有权决定这些土地转包问题,但其无法绕开的一个身份:村支部书记。因为在外界看来,村支部书记想做的事情,村民代表一般都会全票通过。

    尤其是塔洼村的承包权又延续了13.5年,如果村民看到了塔洼村土地流转会带来几百万的收益,还会随便再把十几年的承包权续租吗?

    只有一个显见的事实:在目前的情况下,塔洼村村民在这次农地转让中并没有得到直接利益。

    这也许是路途,但是很模糊。


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