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汉房价10年来首次深幅调整 明年仍是调整期

2008-12-03十房网 我要评论(0)

 

“不到两个月时间,房价就降了3000元,一套房子缩水了20多万,你说冤不冤?”昨日,站在汉口“澳门银座”项目前,购房人王先生对记者说:“肠子都快悔青了。”
 

    房价下降,在武汉已不是个别现象。武汉市国土房产局显示,第三季度全市商品房均价下跌10.01%,超过**季度7%的降幅,为1998年以来单季度*大降幅。

 

    武汉房地产市场信息网也显示,10月份主城区房价继续下跌,降幅为2.98%。刚刚过去的11月份,降幅也在3%左右。这是近十年来,武汉时间*长、幅度*大的一次房价调整。

 

    目前,在销售不见起色的压力下,降价重点区域已从郊区进入城区,光谷、徐东、南湖不少楼盘降价超过2000元/平方米。其它片区均价下降也超过1000元,“澳门银座”等项目降幅更大。

 

    比房价下降更让开发商着急的,是楼市销售仍然不见起色。第三季度,武汉市销售商品住房套数比去年同期减少60%。11月1日“房产新政”实施后,销量虽有所上升,仍不及去年一半。

 

    武汉市开发办助理巡视员李春祥认为,经过前几年的高歌猛进,“第二套房贷”政策实施后,武汉房地产业进入“自我调整”,起初节奏比较平和。进入下半年,金融风暴影响开始扩散,“内外夹击”下,购房人消费信心受到影响,调整幅度变大。

 

    房价何时到底?

    各方人士“雾里看花”

    近10年来,武汉楼市首次大范围降价销售,不少购房人很动心。年底将至,不少人又要拿到年终奖了,是不是该出手买房呢?因担心房价还会继续跌,部分购房人左右为难。

 

    这一波价格战,*早源自近郊楼盘。年初,光谷、后湖、盘龙城、阳逻等近郊片区开始**轮降价促销,但折扣还不大。进入下半年后,眼看年度销售计划无法完成,打折幅度开始变大。

 

    8月份,“当代国际花园”均价降至4500元/平方米,直降2000元。紧随其后,同区域多数楼盘房价下降超过1000元。盘龙城、阳逻、金银湖等片区迅速跟进,折扣从8折、7折、6折、5折一路下滑,不少楼盘开始喊出“成本价”,直至出现“龙辰丽湾”1680元/平方米的“亏本价”。

 

    “不管在在郊区还是城区,开发商资金压力较大时,降价是**选择。”武汉中兴地产总经理陈海峰表示,各片区、各楼盘情况也有所不同,因销售压力不同,降价幅度不会“一刀切”。

 

    有专家认为,近郊如盘龙城、阳逻片区楼盘降价空间已经很小,少数楼盘价格已经见底了,有些楼盘推出的“限价房”,已经是“赔本赚吆喝”了。

 

    “楼市调整已经基本到位,不会出现大幅下降”。武汉市国土房产局市场处处长耿宏诚则认为,中心城区楼盘配套较全,供应量远比郊区小,降价空间不大,不会大面积卷入价格战。

 

    降价效果并不明显

    明年仍是房价调整期

    多位业内专家表示,鉴于房地产市场面临的严峻形势,短期内房价调整趋势不会改变,明年房市继续处于调整期。

 

    截至目前,楼市降价行为的效果并不明显。武汉市开发办的统计显示,与上半年相比,下半年头三个月成交量变化不大,多数企业连一半的销售目标也未完成,与预期有不少差距。

 

    华中师范大学经济学院院长邓宏乾认为,今年以来房价呈回落状态,是一次理性回归。武汉房价未来走势,取决于国家宏观经济形势,短期内房地产行业还存在变数,房价也会有一定波动。

 

    李春祥分析,目前房地产市场都面临两大难题,一是开发商手上缺钱,急需卖房回款,纷纷下调房价;二是购房人缺少消费信心,担心房价继续下跌,不敢出手。破解这些问题,还需要一段时间。

 

    销售量的下滑,加上银行信贷的紧缩,部分企业资金链几近断裂。戴德梁行武汉分公司研究部经理彭博认为,地产企业前期开发规模过大,目前面临的资金缺口很大,进一步降价销售的压力很大。

 

    武汉房地产开发企业协会秘书长肖汉昌也指出,房地产市场调控会持续到明年,目前在汉的1000多家开发企业,很多企业实力偏小,在这轮调整中,部分企业可能出局。

 

    少数悲观人士甚至认为,在这一波调整中,城郊接合部可能会出现一批新的烂尾楼。

 

    土地出让量价齐跌

    开发商资金链喊“紧”

    研究中心统计显示,上半年武汉以招拍挂方式出让了12宗土地,约295亩,比去年同期减少85.77%。每亩单价为465.73万元/亩,比去年同期下降21.35%。

 

    综观今年武汉土地市场,与去年相比表现截然不同:一方面,土地出让和成交宗数、面积大幅萎缩,成交率下降;另一方面,成交金额大幅减少,土地单价下跌,竞拍冷清,绝大多数地块未进入竞价阶段。

 

    拍卖师陈少湘分析,在信贷环境从紧与市场低迷的夹击下,土地市场急转直下,开发商缺钱是*主要的因素。“楼市销售放慢,开发商的资金大都沉淀到现有项目中了,资金链比较紧张。”“按如今的销售速度,每个月卖的几套房,也就够还银行利息,基本上没有闲钱来买地。”武汉中兴地产总经理陈海峰说。

 

    陈少湘还认为,在去年楼市火爆时,不少开发商、特别是上市地产公司囤积了大量土地,也需要一段时间进行消化,拿地速度有所减缓。

 

    开发企业首次“过冬”

    楼市远景依然看好

    虽然都认可“房地产市场形势严峻”,多数开发企业仍看好市场前景,认为目前的困境只是“发展中的问题”。

 

    陈海峰说,我省现有的大多数房地产企业,是在1998年后成立的,发展过程都“比较顺”,还是**次经历像今年的行业性调整,“面临的困难不少,应对经验也不足”。

 

    陈海峰坦承,房地产是一个资金密集型行业,但去年以来银行口袋收紧了,贷款越来越难。前几年企业是赚了钱,但都投入了土地市场,现在房子不好卖,投资一时难以收回。从目前的情形看,房企缺钱的现状一时很难改观。

 

    李春祥认为,从刺激消费来看,重拾购房人信心的道路也任重而道远。目前,市场上投资和投机性需求几乎为零,剩下的刚性需求群体,也在观望中等待降价。

 

    上月底,省房地产协会的一次“闭门会议”上,多家大型地产企业负责人在发言中都提到“缩短战线,捂紧荷包,勤练内功”的应对策略,有的还表示将大幅削减明年的开发量。

 

    省房地产协会人士认为,武汉城市圈发展方兴未艾,房地产业前景非常广阔。目前的行业调整既是挑战,也是一次机遇,只要挺过这次风浪,淘汰部分弱小企业后,将使强者更强。

 

    郊区还是城区,开发商资金压力较大时,降价是**选择。”武汉中兴地产总经理陈海峰表示,各片区、各楼盘情况也有所不同,因销售压力不同,降价幅度不会“一刀切”。

 

    有专家认为,近郊如盘龙城、阳逻片区楼盘降价空间已经很小,少数楼盘价格已经见底了,有些楼盘推出的“限价房”,已经是“赔本赚吆喝”了。

 

    “楼市调整已经基本到位,不会出现大幅下降”。武汉市国土房产局市场处处长耿宏诚则认为,中心城区楼盘配套较全,供应量远比郊区小,降价空间不大,不会大面积卷入价格战。


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