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房地产:亚洲房产下降政策变化估值探讨

2008-12-03顶点财经 我要评论(0)

 

    我们回顾了对中国本轮房地产调整有借鉴意义的亚洲其他国家和地区的历史,其中有宏观经济阶段和目前中国非常类似的70年代中期的日本;有市场环境、特性和内地很相象的80年代末期的台湾;也有众所周知的亚洲金融危机下的香港以及国内离我们*近的一次行业调整即2005年的上海区域。我们也希望通过比较研究,以当时地产行业发展变化来预测未来中国的发展趋势。通过我们整理的不同国家、不同区域的地产上市公司估值情况,来窥探房地产股票估值底线究竟在哪里?

 

    不一样的政策预期

    在中国这样一个特殊环境下,政策对房地产行业起着重要的作用。正如我们前期关于政府救市政策的报告中提出的观点:农村土地制度改革、保障性住房建设及税收制度改革将成为未来5到10年中国房地产行业*为重要三个政策改革方向。

 

    行业指向集中度提升

    在如此政策背景下,2009年中国房地产行业资本化方向是否能得到延续,大城市化趋势将如何演变,消化存量会给行业带来何等变革等问题都在报告中有介绍。也正因为行业出现如此多的方向性变化,所以我们预计并购重组或将成为2009年行业主题。由我们统计结果可以发现,地产行业资本化潮流并没有因为资本市场的灾难而停止前进,大量企业在没有生机的市场中,正在作基础性准备。我们同时认为,如果市场出现行业整合现象,资本市场必将成为众多企业选择的良好途径。而以上提到的行业困境延续也将使行业集中成为一种必选方案。

 

    行业估值探讨

    在估值比较研究的视野中,香港市场应该是相对独特的视角。这不仅仅是因为很多内房股的业务范围在大陆,更多是因为内房股战略与A股市场公司同质性。在相比较的高估值下,我们认为应更多地关注企业业绩的确定性和现金流状况,而令人欣慰的是,往往安全的企业将会得到行业集中带来的机遇。而在行业并购重组过程中,国有企业的优势将被逐步显现。


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