揭秘楼市魔术：“地产刘谦”如何变高房价？

    十房网讯(南方网)报道：房价大涨，开发商、代理商、中介及投资客等变高房价的魔术师“功不可没”。想不着“魔”，必须知道其中伎俩，《揭秘房价变高术》为您揭露各种变高房价的“魔术”，并给出破解“秘籍”。

     “一天80元，我们要干些什么？”

　　“很简单，就是每天在售楼处、样板间转一转，聊聊天，用身份证登记个VIP。”

　　“那有什么要求？”

　　“最好是龙华本地人，有深圳户口，会说粤语，形象体面。”

　　看到这里，你可能就已经明白———这是在招房托呢，也就是要招“变高房价”这一魔术中的人肉道具呢。这是不久前本报记者在龙华某小网吧看到一张“房托”招聘启示后，前去应聘时与对方的对话。

　　说到变高房价这一魔术，用操盘手老高的话来讲，个中奥秘可以轻轻松松写成一本20万字的小说，并且“绝对精彩”，“退休后我说不定会写本揭秘的书，这一魔术中的创意绝对会让你大开眼界”。

　　开发商、代理商、中介、投资客，他们集体导演的魔术直接变高了房价。但这些只是技术手段，但真正在房价幕后发挥“内功”的是目前极其宽松的信贷和政策环境。

　　“只需三步就能玩晕你”

　　“苹果的市场价是1元钱，如果想卖到2元钱要怎么做？很简单，给它包上礼盒，或是打上进口标志。楼盘也一样，第一步是靠包装。”老高用简而言之的方式给记者作出描述：能看到山的，哪怕是山包包也可称为山景楼盘；可以看到水库的，不管有多远都叫水景楼盘；什么都没有的，可以人工造出所谓的稀缺资源。“总之，无论什么楼盘都要独一无二，楼盘本身质素不重要，营销做得好，魔术玩得真，就肯定卖得动。”

　　第二步是开盘前的蓄客。“这时要铺天盖地地放出开盘消息，组织人手看楼、办V IP，并进行价格试探。等到积累到比房源多几倍的客源，房子就可以开盘卖了。”老高说，“中国人都有从众心理，你要保证真正的客户到来时，不会看到空荡冷清的售楼处和样板间。”

　　第三步是营造开盘前后的购房气氛。据老高介绍，这要通过房托、雇人排队、制造销控板假象、联系三级地铺带客“热场”等技术手段，来营造出“多人抢房”的状态。如果真实买家不多，则要选择限量发售；如果楼盘体量大，后续还有单位要推，而市场还不错，则要先推地段、朝向比较差的楼栋，以造成楼盘价格节节上涨的印象。

　　事实上，记者调查也证明了老高所言非虚：明明没人买，制造出的假象让买家感觉到买的人非常多；明明还有买家看中的房子，却说只有楼层更高或景观更差的房子卖了……开发商的卖楼魔术让人叹为观止。“开发商的这些魔术手段过去就一直存在，但现在特别奏效，这个魔术只需三步，就能玩晕你。”老高说。

　　中介业务员个个是刘谦

　　“在一手房市场，开发商的魔术对于房价的推动作用非常强。”中原地产深港研究中心总监张伟(张伟博客,张伟新闻,张伟说吧)说。但能人为变高房价的当然不止开发商。在二手房市场，中介、业主和投资客，他们变高房价的魔术也很精彩。

　　刚在罗湖买了套房的“菜鸟”投资客罗先生称自己“着了道”。“中介业务员个个是刘谦，魔术招数多着呢，让人防不胜防。”他说。自从在一中介物业顾问处买到便宜房子之后，罗先生就与他建立起信任关系。不久前，该中介给罗先生推荐了另一套物业，称是“小区内目前唯一房源且之前一直在涨价”，罗先生看房之后立马下定成交。

　　后来罗先生从其他中介处才了解到，这套房子其实已经几经转手，而之前的几任业主都是炒家，并且是同一伙人，前一任买后一任以更高价接手制造涨价现象，罗先生就是这个炒房小团伙之外的第一个接棒者。“这个小区挺长时间没有盘源，偶尔出来一套房我也整不清市场价到底多少。后来我看了周边小区的成交价，才发现自己买贵了。如果找不到下一任买家我就亏大了。”罗先生说。

　　作为居间的第三方，中介还在影响业主的定价，初次卖房的陈先生就称自己赶上了一场拍卖会。陈先生在宝安菁英趣庭（查看地图）的两房最先只放盘71万元，随后几拨带客看楼的中介报价让他大喜过望。“最开始有中介报72万，现在隔了有1个多月，放盘价已经有89万，所有中介都说能帮我卖更高价格。对我而言，能卖高价为何不卖？”

　　魔术背后的利益链

　　上述个案都不是孤例。事实上，开发商大范围提价、业主捂盘惜售、买家蜂拥进场等，已让深圳房价出现大幅度上涨。“每一个魔术背后都有一个利益链条，开发商、中介、业主、买家都期待从房子买卖中获利，在这种心态下房价想不涨都难。”美联物业一区域经理如是说。

　　作为代理商的林凡(化名)说：“一般来说，价格报得越高，我们在开发商那边竞标中标的可能性就越大。有时我们认为某个楼盘卖1万元/平方米比较符合市场，但我们还是会对开发商说可以卖到1.4万元/平方米。”

　　而中介和投资客则是站在一方，前者为更高佣金，后者为博取升值。此次“现身说法”的某中介区域经理则表示，投资客尤其是有大量资金、旨在短炒的投资客，是他们争抢的“香饽饽”。他认为，现在买家是他们的主攻方向。“对于有经验的投资型买家，我们确实要给他们提供相对实惠的盘源，然后争取能卖到他们心里的高价位。”

　　宽松的政策给魔术操作空间

　　毫无疑问，开发商、代理商、中介、投资客，他们集体导演的魔术直接变高了房价。但接受记者采访的业内人士均表示，这些只是技术手段，但真正在房价幕后发挥“内功”的是目前极其宽松的信贷和政策环境。

　　事实也证明，年底发布营业税减免、利率7折等政策之后，深圳楼市迅速“起死回生”，政府发放4万亿让更多资金涌入，随后的广东救市政策缓解开发商资金困境。这些政策的最大功效在于给予市场以积极信号，楼市回暖因此得以起步。

　　“现在的楼市是政策市，宽松的政策和信贷环境，才是房价上涨的最大推手。”张伟说。在中介公司负责按揭贷款的小余就亲身感觉到信贷的宽松程度。“现在的银行贷款松到你不能想象，买三套房子再贷款，也仍然利率7折，而且不愁没有银行给贷款。”

　　深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，政策的推动、市民对通胀的担忧、大量热钱涌入，使得市场出现经济萎靡不振而楼市整体向上的怪现象。“很多人敢于在楼价高涨时入市，就是看准现在政策环境宽松，所以这些人买房也有投机性质。”邓志旺说。