楼市半年报：完美“V”形反转 一场追涨游戏

    十房网讯（第一财经日报）报道：

   上海楼市半年报：完美“V”形反转

    6月价格上涨的住宅项目达300个

    “我们马上也要涨价了，别人都涨了，我们不涨，购房者就会觉得我们卖得太便宜了，太傻！”上海浦东一位在售楼盘的项目经理日前对CBN记者颇显无奈地说。楼市在上半年走出一个完美“V”形反转后，涨价正在成为最新的“主旋律”。

    购买不动产保值的希望已经推动楼市成交量从2月份的低点大幅上扬。上海楼市于周二（6月30日）当日结束了2008年以来成交表现最佳的一个月份。而当月的住宅成交均价也以15500元/平方米将上海住宅价格推高到12个月以来的峰值。

　易居中国·CRIC系统显示，2009年上半年上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米，比去年上半年同比增加七成，逼近去年全年907万平方米的成交量。平均成交价格则是环比去年下半年上涨了5%。

　CBN记者通过现场调查发现：在普通购房者看来，楼价上升的幅度，远高于上述的“平均数”以及“单位数”的均价涨幅。更不容回避的是：一些少量开盘便被“一抢而空”的楼盘已经放缓开盘节奏，且都带着明显的乐观涨价预期。

　　“疯狂”的房价

　佑威房地产的统计数据显示，6月上海全市商品住宅成交均价相比5月出现上涨的项目达到了300多个，占比达60%之多，而价格涨幅超过10%的项目更达到80多个。

　因世博概念而风生水起的浦东三林板块从5月份的“疯狂”迅速进入“断档期”。去年下半年该板块的售价一度跌破14000元/平方米，最低曾达12000元/平方米。

　吉利名苑，三林板块北翼的一个中档小区。7月1日，CBN记者在该项目售楼处看到，接待台已空无一人。现场工作人员表示，“上个月就售罄”。从项目外围望去，多数楼盘已经结构封顶。但是，面对一对着急为女儿预订房子的老夫妇，售楼人员坚称，“开盘的时间要等到8月底”，并表示，“来问得人太多，现在只做登记”。

　“到时候的价格要看市场情况，我估计最起码16000元/平方米以上。”上述人士对CBN记者表示。这一“叫价”在该板块已十分普遍。作为三林镇中心标志性楼盘的万科金色雅筑和金地湾流域，所有的普通住宅都已售罄，其中万科已关闭了售楼处。而金地湾流域售楼员表示，普通户型上个月均价在18000元/平方米左右。

　三林的诸多楼盘都在上个月售罄，均价则提升了超过20%。某楼盘在去年底降至14000元/平方米以下后，今年5月底重新将对外报价提升至20000元/平方米以上，涨幅超过40%。

　三林板块只是上海房价上涨的一个缩影。“6月一手住宅均价15525元，环比上月增长11.8%。这意味着：与今年2月份一手住宅成交均价相比，4个月的时间单价平均上升了3043元/平方米。”台庆房产副总经理陈史翎对CBN记者分析，近几个月高总价住宅成交量不断创新高，带动了价格的上扬。而内环以内住宅价格的上涨势必会随后波及到内中环，进而中外环，造成价格的全面上涨。

　其中，近4个月间，上海内环以内均价环比上涨22.5%，内中环均价环比上涨25.5%，中外环环比上涨36.6%。他认为：“未来两三个月，如果政策面没有太大变化，开发商涨价、买方追价的戏码仍会不断上演。”

　　一场“追涨”的游戏

　据了解，6月上海新增住宅供应301万平方米，是2009年前5个月住宅总供应量的46.5%，且为2006年以来的月供应量最高点。“明显可以看出，开发商均看好这一波景气行情，在加大出货量。但是，要看此波行情究竟是反弹或是回升行情，最终还看政府对房市的态度及下半年经济复苏的力度。”陈史翎对CBN记者称。

　“目前成交量已达到相对的高位，上半年成交面积达到了876万平方米，接近去年一年的总量，而新增供应量一直处于相对不足的状态，直接促使价格出现快速上涨。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，可相佐证的是，2007年楼市最火的时候，成交量持续维持在200万平方米以上的月数达到5个月之多，但这5个月间，价格仅上涨了100元/平方米不到，而从今年2月份到现在，价格已上涨了3384元/平方米，涨幅达到了28%。

　“事实上，在这半年中，开发商对于项目的上市节奏显示出了很好的把控能力。”世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜对CBN记者表示，豪宅市场真正销售复苏的时间比整个市场来得晚，大部分项目在3月份才推入市场，并在四五月份达到销售高峰。可是这其中的诸多项目原本都应当在下半年，甚至年底才会入市。

　按照开发惯例，原本每年的销售高峰应当从9月份开始，并延续到年底，但是2007年给开发商留下的教训就是：整体市场在“金九”戛然而止，此前几乎没有任何迹象。“因此，开发商将下半年的部分供应提前到上半年销售，而下半年的工作要务则是买地，而非卖房。”陈炜说。

　“目前上海一手住宅市场价格全面上涨，刚性需求买方因支付能力的限制开始放缓购房行动，加上金融风暴阴影尚未散去。”陈史翎建议，买卖双方最好保持审慎乐观的态度，过度的追捧或是惜售或许均不是最合适的应对之策，若政府政策有变化，须小心被套牢或错过高价位出货的时机。

　　北京土地半年报：地价或推高房价

　　上半年卖地230亿元

　　王芳洁

　　“双料地王”广渠路15号地竞拍之前，SOHO中国（00410.HK）总裁阎岩在等候区不断地练习举牌动作，对于鲜少参与土地招拍挂的SOHO中国来说，当下练习这个尚不熟悉的动作十分有必要，因为除了这块地王外，他们还瞄准了下一个无可争议的地王——CBD商务中心区核心区NE19-1a地块，据意向竞购方估计，这块地的价款可能高达80亿~100亿元人民币。

　　这是一个地王频出的夏天，从广渠路10号地再到奥运村乡（水源九厂东侧）地块，及至广渠路15号地的高价拍卖，三个地王的诞生其间相距不足两个月。

　　诚如北京市土地储备中心的表述，自6月26日开始已经进入北京市土地出让的高峰期，北京土地市场已经进入了巅峰时刻。根据北京市土地储备中心的数据统计，今年上半年北京市共出让土地110宗，出让金额高达230亿元。其中住宅用地36宗，住宅用地的楼面均价已经达到4304元/平方米，较2008年的3724元/平方米上涨超过15%。

　　“城头变幻大王旗”

　　进入夏天以来，北京市国土局二层的土地拍卖厅内外，经常挤满了人，戴着口罩手持体温计的保安严阵以待，然而嘈杂的秩序仍然难以维持。除参与竞地的开发商外，前来打探消息的开发商，进行采访的媒体记者络绎不绝，到下午3点30分时，整个拍卖厅已被挤得水泄不通。