两月飙出10个“地王” 地价房价“互推”楼市濒临拐点

【编者按】

　　6月最后一天，北京朝阳区广渠门15号地块的拍卖似一场娱乐大戏般惹人关注，这块京城宝地最终被“黑马”方兴地产以40.6亿元天价摘下。

　　一片嗟叹后，有关地价、房价的讨论由此愈发不可收拾，眼看着一个个开发商以舍我其谁的姿态疯狂圈地，准备买房子的人更着急了：地都这么贵了，造起来的房子该多贵啊，赶紧出手吧。

　　国务院不久前对房地产市场提出的要求是健康发展，这说明防止过热和过度是决策层的考虑，因为任何一个无视当下整体宏观经济形势超常规大跃进的市场都是有泡沫的。

　　“地王”无可厚非，但得让老百姓买得起房子。

    十房网讯（东方早报记者 刘秀浩 ）民间地产分析师，供职于上海市城市经济学会的高级经济师顾海波最近极力向公众表达着一个观点：目前的楼市正再次充斥泡沫。

　　在近期举行的一些房地产论坛上，他会不厌其烦、寻找一切机会反驳台上唱多者们的言论，始终表现得慷慨激昂，引人注目。

　　6月30日，他给各媒体人士邮箱群发了一篇长文，文章标题是《房地产处在拐点前夜》。

　　同一天下午，北京的一场土地拍卖会上诞生今年新的地王，方兴地产以40.6亿元拿下朝阳区广渠门15号地块，刷新北京市土地出让以来总价和楼板单价两项纪录。而从4月至6月，全国土地市场已经产生了10个地王（详见附表）。

　　“竞标者已经失去了理性，北京土地市场的泡沫的确已经出现了。”当天参与竞买失利的SOHO中国董事长潘石屹得出这样的结论。

　　7月23日，上海将进行新一轮土地出让，最热门的青浦赵巷特色居住区10号地块已经有58家开发商领取了挂牌文件，业内人士已经开始放弃青浦地块价格将“一团和气”的想法。

　　刚刚从低迷中恢复不久的楼市，莫非又要走入了新的疯狂？

　　全国土地市场热火朝天

　　不到两个月的时间里，北京地王的纪录就4次被刷新。首先是富力地产，5月21日以超出挂牌起始价近4倍的10.22亿元天价拿走的广渠门10号地。一个月后的6月25日，北京通州九棵树地块以17.4亿元的高价刷新了广渠门10号地10.22亿元的纪录，成为新的地王。仅隔一天，成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。四天之后，纪录又换成新地王广渠门15号地块。

　　土地频频高价成交的情况下，仅仅在6月份一个月内，北京土地出让收入就超过了百亿元。而类似的情形并不仅限于一地。

　　6月26日，经历80多轮竞价，保利地产以38.1亿元拿下重庆鸿恩寺“地王”。在上海，最新出让的同一批次土地7成溢价超过100%。

　　据中国指数研究院最新公布的土地交易信息显示，5月份，全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，同比增加89%。超过三分之一的住宅用地超出底价成交，平均溢价达56%。上周全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%，成交土地面积253万平方米，环比增加833%。其中，有5宗地块溢价水平超过100%，有11宗地块溢价水平超过50%，有20宗地块溢价不到50%成交。　

　　长江证券分析师分析指出，从房地产开发商的角度，现在的市场量价齐升，库存迅速下降，原来绷紧的资金链现在变得宽松。同时贷款利率已经下降到1996年的水平，而且国家对住宅项目资本资金占比要求大幅下调至20%，还有地方政府宽松的土地出让金延迟缴付政策，都将推动新的一轮房地产投资开发的热潮。

　　在第二季度宏观经济数据出现反弹的刺激下，在流动性仍然宽松的环境下，在通胀预期仍然没有改变的情况下，企业和居民的实际货币需求的增速将下降，从而储蓄增速迅速下降，房地产投资性需求继续扩大，带来的后果是房价的继续上升。三季度的刚性需求在投资性需求的刺激下，仍然有继续维持高位成交的希望。同时，由于去年的土地财政吃紧，今年地方政府有大量推地的意愿，开发商的拿地热情很可能会全面的迸发，地价自然也水涨船高，可能不断有新地王涌现。

　　银河证券最新报告也表示，随着市场对于开发商预期的改变，下半年土地市场里类似火爆场景将继续上演。报告称，房价与地价的逻辑关系在此轮房地产调整中得到充分展示：供需关系决定房价，房价决定地价，房价下跌带动地价下跌，房价的企稳回升带动地价稳步回升。由于土地总供给受城市规划与耕地红线限制，新增供给压力越来越大；而最近三年需要大量的保障性住房建设用地，在土地总供给相对稳定条件之下，商品住宅的用地供给总量份额缩减。

　　另一方面，商品房市场的火爆将逐渐改变开发商预期，刺激开发商土地购置热情。销售回款后，开发商手中现金开始充裕；而资本金比例的大幅降低，显著提高企业投资能力。投资热情与投资能力双升，土地需求必然上升，而商品住宅供给有限，很有可能推动地价上涨，加剧土地资源的争夺之战。

　　众多机构一致唱高调

　　与地价高涨相同步的是对于房价的进一步看涨。

　　北京地王诞生后，搜房网发布的一项调查数据显示，52%的网友认为土地的拍出价格过高，34.09%的网友认为价格合理，仅13.64%的网友认为价格还可以更高。此外，57.3%的网友认定这宗地块开发后，房价将会在20000—30000元/平方米以上，33.71%的网友认为房价会在30000—40000元/平方米以上，5.62%的网友认为房价将会超过40000元/平方米，仅3.37%的网友认为价格会低于20000元/平方米。超过六成以上网友认为如此高的地价将会对区域房价产生决定性的影响。

　　买下土地的方兴地产相关人士称，地价还在合理区间，并未超出公司预期。

　　而潘石屹也表示，一周之内北京连续诞生了两个地王，意味着“面粉比面包贵”的现象再次产生，这将对广渠路15号地的周边，包括北京市的房价产生很强的向上带动作用。

　　事实如此，高价地的诞生直接提高了人们对房价的预期。自广渠门外10号地以10亿多元天价被富力地产收入囊中后，周边的二手房价就随之水涨船高。以附近的富力城为例，以往均价在22000元/平方米的房子现在平均已经上涨了3000元/平方米左右，某些业主甚至开价到了28000元/平方米。

　　保利在重庆鸿恩寺的地王诞生之后，根据当地中介机构预测，地区房价也将直接从目前的5000—6500元/平方米朝9000元/平方米左右看齐。

　　在最近一段时间以来，业内对于房地产市场的看好出奇一致。数据显示，1—5月全国商品房销售2.46亿平方米，超过了2007年同期水平，成为近11年来的最高峰。这给广大开发商和业内人士带来了十足信心。

　　国泰君安房地产行业分析师认为，目前行业处于房价上涨的理性第一阶段，之后房价泡沫化过程将经历半理性半狂热到狂热两个阶段。预判2009年全国房价同比上涨5%—10%。

　　招商证券近日发布的研究报告认为，全球房地产市场总体将在2010年见底，而中国房地产市场已经见底，新一轮房地产上升周期又已开始，未来数年内中国房地产将平稳增长。