十堰市商业地产引企业大鳄 招大商成地产趋势

十房网讯（十堰日报）记者 吕伟   报道：

   核心提示：半年时间，CEPA香港品牌发展联合会、居然之家、瑞雅国际、华强北电子城、锦江之星等国内外知名实体登陆十堰；半年时间，万隆基地产、有恒置业、黄龙置业等本土颇具实力的开发企业纷纷接下“橄榄枝”。强强联合，一条商业地产运营之路豁然开朗——

　　“大商”来堰——

　　强强联手

　　2009年作为十堰商业地产集中放量的又一个重磅年份，意欲入市的商业地产项目可以说是蔚为大观——其间不仅仅包括北京路板块上的东方坐标城、柳林春晓、明天映象等楼盘总面积高达10万平方米的商业地产项目，还包括一直踌躇满志打造十堰CBD的武当国际园商业地产项目。该项目除拥有近2万平方米的四星级酒店外，还包括面积约48000平方米的商业裙楼、2栋高档写字楼。距其数百米的鼎盛新年代，也有着20000余平方米的建筑实体。此外，在人民路板块内，还有以万方计算的天麟·时代广场和东明广场。同时，备受瞩目的人民商场商业地产项目开工建设也已是箭在弦上，项目建成后的经营面积高达8万平方米，将形成集购物、休闲、娱乐、餐饮、影院、网吧、商务酒店等综合经营于一体的休闲购物中心。而湖北大唐日盛置业投资有限公司开发建设的日盛国际广场同样气势恢宏，6栋高层建筑总建筑面积22万平方米，其中商业面积近8万平方米。

　　数十万方的商业地产项目集中放量，市场能否又应该如何消化？开发商各显其能，寻求着适合市场规律的疏通之道——

　　有恒置业以柳林春晓商业地产项目“筑巢”引进了居然之家。5月30日，全国华联总裁、北京居然之家投资控股集团有限公司董事长张学武一行莅临十堰，实地考察柳林春晓商业项目。在前期已经形成合作意向的前提下，双方就进一步合作的具体事宜进行了深入磋商。

　　据了解，北京居然之家投资控股集团有限公司是由全国华联商厦联合有限责任公司等共同投资设立的大型国有控股股份制企业，以 “美化家居”为目标，以为顾客提供家居设计和装饰、装饰材料、家具及家居饰品等 “一站式”服务为核心，集品牌展示和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型家居建材购物中心。截至目前，公司总营业面积约80万平方米，年销售额超过100亿元，在行业内处于领先地位。近期新开业和即将开业的除十堰店外，还有昆明、哈尔滨、郑州、鄂尔多斯、武汉二店和沈阳二店等。在未来3至5年时间，公司计划再在全国大中城市开办连锁分店30至50家，年销售额预计超过200亿元，全力打造中国家居建材流通业第一品牌。

　　无独有偶。6月16日，市黄龙置业有限责任公司和香港瑞雅国际酒店业有限公司合作签约仪式在车城宾馆举行。据悉，瑞雅国际具有先进的酒店管理经验，其管理的酒店遍布澳大利亚、马来西亚、阿联酋、越南、菲律宾、印度尼西亚等地，共50余家，瑞雅国际最大的经营特色是国际化的理念和精细化的管理。

　　对于万隆基地产而言，和CEPA香港品牌发展联合会的联手同样也是大手笔。CEPA香港品牌发展联合会是由众多资深品牌商和商业地产专家在香港成立的专业组织。经多次和CEPA香港品牌发展联合会联系，十堰市万隆基房地产开发有限公司总经理余清泰邀请该联合会总干事付华昀莅临十堰考察，2月底，该联合会授权万隆基地产牵头组建CEPA香港品牌发展联合会十堰分会。

　　除了和国际国内的品牌企业联手之外，十堰本土商业地产项目和 “大商”的联手在数年前就有迹可循——其中最早的当属中商百货进驻东方广场，以及后来的家电巨头国美、苏宁、工贸在各商圈的 “安营扎寨”，武商量贩在十堰城区的迅猛扩张等。此外，天麟·时代广场、东明广场则在今年分别选择了和本土商超五堰商场、新合作鑫城超市的合作。

　　“大商”登陆——

漫长甜蜜

　　那么，“大商”模式成功之处何在？或许，从黄龙置业和瑞雅国际的牵手过程可以一观端倪。

　　黄龙置业和瑞雅国际是如何建立起合作关系的？瑞雅国际主席、总裁霍嘉荣坦言，讨论合作事宜已4年有余，这其间他发现和黄龙置业的合作“什么都能谈，什么都能弄清楚”，而且黄龙置业高层所表现出的真诚投入、目标明确的特质让他折服。黄龙置业赵锋总经理在谈到合作历程时则感慨地以 “漫长而甜蜜的过程”来形容，其具体介绍说，漫长是因为合作经历了4年多的时间，甜蜜则是因为瑞雅国际的管理精髓征服了黄龙置业人。

　　毋庸置疑，十堰巨大的商业潜力、宽松良好的招商引资政策、日益突出的交通区位优势以及相对低廉的土地资源和劳动力资源等，都是吸引外来品牌商家的有力筹码。

　　十堰智信营销策划有限公司商业地产部经理、柳林春晓项目招商部经理付剑威对此深有体悟： “本土商业地产项目引进 ‘大商’要有接受条条框框的心理，如在选址上的严格，对经济和城市环境的调研，以及针对客流量、资金流量等细化指标的比对和研究等。只有放弃一些眼前利益，接受近乎苛刻的条件，才能真正做到 ‘放水养鱼’，实现可持续发展。”

　　据了解，目前有很多国内知名商业企业都有意入驻十堰市场，而且很多企业前期都来做过调研，但因无法满足需要而选择放弃。这是因为大型商业企业对选址、商业面积、商业配套、出入口和商业格局都有严格规定，如果无法满足相关条件就无法入驻。所以，开发商在项目前期应该研究透不同商业企业布点的相关规定，只有这样才可以最大化地达成共识，从而切实解决招商以及运营问题。

　　有业内人士提出，和住宅地产一样，商业地产的营销要在理念的基础上回归产品自身，商业地产除了要提出好的理念外，还要充分考虑其自身的商业结构和区位环境。商业地产的经营收益具有稳定性和长期性的特点，开发商业地产可以给企业带来持续的资金收入来源；同时，商业地产作为可经营性项目，可以实现优质资产的转化和经营性资产规模的扩充；商业地产项目的资产经营成熟后，其价值不仅体现在项目本身，更重要的是显露了其特定的商业价值。

　　“大商”解密——

　　准确定位

　　“‘大商’模式的实质就是品牌的引进和资源的引进。”付剑威认为，在“大商”模式下，开发商要做到“两个了解”。首先要了解自己，充分认清楚商业地产项目和建筑特点，其次要了解对方，要抓住对方的需求和理念顺势而上。“只有知彼知己，才能找准定位，才能实现商业地产项目的良好持续发展。”

　　对此，十堰百思勤地产机构总监王鹏浩也建议，在项目开发前期应与商企进行沟通，确定项目定位，这样开发出来的商业就不存在后续如何招租、如何运营等问题，这也就是业界所谓的 “订单式”开发模式。据了解，这种模式在十堰正在逐渐“生根发芽”，京华园和世纪百强位于北京路上的商业地产项目都是如此。

　　“住宅项目是要开发的，商业地产是要经营的。”余清泰坦言，“要想实现健康运营必须要为之注入新的理念和血液，在这样的基础上要把根据自身的条件和实力把运营做实做大做强。”余清泰颇看重定位，他认为，要根据项目的各种因素，整合可利用资源，找出项目最根本的优势和差异，以营造出商业地产的特色。要懂得在业态设置上做到 “新奇特”，做到特色经营，而不能一味地去简单复制。

　　事实的确如此。目前，我国很多地区的商业地产开发都面临着同质化、总量过剩、产品结构不合理和区域分布不平衡等问题。同时，随着年轻化消费主题群的求新求异心理和个性化特征的日益明显，商业地产已经进入追求特色、追求个性的时代。“针对这种情况，企业应该及时改变策略、实行差异化的经营管理：一是调整区位分布，把商业地产的发展重点转移到新兴的城市副中心、商务区；二是调整产品结构，回避过度竞争的产品种类，在产品档次上拉开差距；三是准确定位，营造项目的特色功能，重点把握好项目的市场背景，认真做好市场调查。此外，企业还应该注重其项目在档次和区位上与其他竞争对手形成差异化。”东方明珠城市花园策划经理胡朝辉一针见血地指出。

同样需要注意的是，在前面提到的几个“大商”模式中，“管理引进”正不折不扣地成为最大的亮点，譬如瑞雅国际、居然之家，还有CEPA。

　　相关链接

　　2月底，CEPA香港品牌发展联合会授权市万隆基房地产开发有限公司牵头组建CEPA香港品牌发展联合会十堰分会，此举在地级城市中尚属首例；

　　5月30日，全国华联总裁、北京居然之家投资控股集团有限公司董事长张学武一行考察柳林春晓商业项目，此举标志着居然之家登陆车城指日可待；

　　6月16日，市黄龙置业有限责任公司和香港瑞雅国际酒店业有限公司签约，由全球酒店“管家”管理的武当国际酒店无疑将成为十堰一颗明珠；

　　除此之外，中国第一电子街——深圳华强北电子城将携手大都会广场，倾力打造鄂西北最大的电子产品卖场、十堰地区首家多功能一站式电子产品购物平台——大都会电子商城。同时，中国酒店品牌先锋锦江之星也将落户明天映象……