<物权法>：6大新规购房人未收楼不算业主

日前，最高人民法院公布了《物权法》的两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下简称《物业服务解释》）。

　　两个司法解释究竟对广大业主的生活带来怎样的影响？记者特意邀请广州资深房地产律师、广东华安联合律师事务所副主任陈敏为市民解读司法解释中与市民密切相关的内容。

　　购房人未收楼不认定为业主

　　新的司法解释对业主的认定有了新标准，即购房人未收楼并不被认定为业主，也不能享有业主相应的权利。

　　《区分所有权解释》明确，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》六章所称的业主。

　　律师意见：陈敏表示，按现在的司法实践，市民购房签了购房合同并完成了登记备案，就会被认定为业主，享有业主相应的权利。但《区分所有权解释》对业主的判断标准是办了产权证，或虽未办理产权证但已合法收楼。这样一来，购房人未依法收楼的就不被认定为业主，既然不被认定为业主，那么业主相应的权利如投票权、收益权等，也就不能享受了。

　　提醒：《区分所有权解释》实施后，开发商有可能会以此来威胁业主收楼，所以业主在收楼时要留个心眼。

　　露台规划上属房屋算个人所有

　　按以前的法律规定开发商附送的花园、露台等都是业主大家共有，其他业主有权进入。而在《区分所有权解释》中，似乎对这个规定有所放宽。

　　《区分所有权解释》明确，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物权法》六章所称专有部分的组成部分。这也就意味着开发商送的露台可能成为业主房屋的专有部分，具有产权。

　　律师意见：陈敏表示，上述规定不是指所有的露台都可以作为房屋的专有部分。作为专有部分的露台的前提条件是露台规划上专属于特定房屋，但是目前广州楼宇规划中没有这样的露台。陈敏说：“现在送给业主使用的露台多是在裙楼楼顶上或天台上，规划上都是消防通道或避难层，不是专属于特定房屋的露台，不符合上述规定。”

　　提醒：现在广州符合上述条件的露台只有别墅的露台，其他露台或天台花园都不属于这个范围。

　　在自家房子外墙做广告不侵权

　　现在，住宅业主在屋顶装太阳能或种花种草，商业性房屋业主在自己房屋外墙或窗户做广告，都会被物业管理公司或其他业主禁止。但随着《区分所有权解释》的实施，以后市民在自家房子外墙或窗户做广告牌也可能不属于侵权了。

　　《区分所有权解释》明确，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

　　律师意见：陈敏表示，按上面规定，业主只要是基于对房屋的使用功能的合理需要，利用屋顶以及房屋外墙等共有部分，都是可以的。然而究竟什么是基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，人们的理解各不相同。如果没有更进一步的解释，该条款可能会引发争议。也可以理解为，市民在自家房子外墙或窗户做广告牌不属于侵权行为。

　　提醒：住宅物业业主利用外墙、窗户来做广告盈利，或者写字楼业主利用外墙、窗户为其他公司做宣传广告盈利，肯定不属于房屋功能的合理需要，应当禁止，这是没有异议的。

　　广州住改商同样一票否决

　　两个司法解释出台后最受关注的是住改商一票否决问题。尽管广州曾允许天河南、建设六马路等自发形成的商业区的住改商，但在《区分所有权解释》实施后，同样需要执行一票否决的规定。

　　《区分所有权解释》明确，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。而将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。陈敏表示，根据上述条款，整一栋建筑物里只要有一户业主不同意住改商，即使住改商的房屋上下层邻居都同意，也不能进行住改商。